第一版：房地产开发经营的内容、方式和程序
一、房地产开发经营的内容
1、房地产开发与购置；
2、房地产品的销售；
3、房屋互换；
4、房地产信托和咨询。
二、房地产开发经营的方式
1、房地产出售的经营方式
（1）按交易期限不同分为现货与期货两种出售方式。
现货出售就是所谓的现场选择，拍板交易。成效后卖者实现了商品价值的同时，买者得到了房地产的部分或全部产权。期货交易是指购买所谓“楼花”，待竣工后再移交给买者。
期货交易一般是在市场供给不足的情况下较多采用，优点是买者可以得到货源保证，卖者可以提前得到房款，从而加速房地产开发和流通。但在失控的情况下，也容易发生转手倒卖的投机行为。
（2）按成交方式分为订购、现购和拍卖等方式。
订购是买者为了确保货源而采取的方式，先预付一部分订金，当产品移交后再付清货款。现购是在新建产品验收出售给购买者，或原有物业出售、拍卖时对准备出售的房地产预先估出底价，通过叫价，最后取最高叫价成效的一种特殊交易方式。
（3）按付款期限可分为一次性付款和分期付款出售。
（4）按付款条件可分为平价出售和优惠价出售。
（5）按出售数量，可为为批量出售和单宗出售。
2、房地产出租的经营方式
房地产出租按所经营的对象不同，分为土地出租和房屋出租。土地出租属于转让或再转让土地使用权的行为，但转让的土地必须是已经开发的土地，或连同地上建筑物的产权一同转让。当土地连同房地产一同转让时，土地转让的虽然仍是使用权，但地上房屋转让的可以是所有权。
房产出租，需要通过签订契约以确立和明确租赁关系，以及出租人和承租人的权利和义务。房产出租的租金价格主要取决于同期银行利息和房屋价格。
三、房地产经营的程序
（一）开发经营立项申请
1、对开发商的要求
一般来讲，房地产开发商至少应具备以下几个条件：
（1）有足够的资金；
（2）有相应的开发资质等级；
（3）有一定数量的工程技术人员；
（4）符合公司法规定的其他条件。
2、对开发土地的要求
一个开发项目用地，必须经过城市规划部门和土地管理部门及其他主管部门的审批，要求用地符合城市总体规划的要求，并要求作出可行性研究报告，其中包括对产品价格、市场容量的现状及前景，还包括对开发方案、开发规模选择的分析，以及对拆迁户数及其补偿情况，劳动力安置、占地面积、建筑面积等情况的说明。选址的条件分析，包括地形、地质、地貌、水文、位置及社会经济状况，需要场地总面积和总平面草图、配套建设，如供水、供电、供气、供热、通讯、排水及污水处理的现状及发展趋势。总之，要求用地各个方面符合城市总体规划的要求。
3、立项申请应提交的文件。
在进行项目申请时，要向土地规划部门及其他管理部门提交一系列文件，其中包括：
（1）公司营业执照；
（2）公司的开发资质等级；
（3）公司章程；
（4）公司验资报告及股东出资证明；
（5）经营许可证；
（6）项目可行性研究报告。
（二）开发经营项目审批
一个房地产开发项目的审批，要经过工商、税务、土地管理部门、规划部门及城管、公安消防、卫生防疫、供电供水等部门，因为房地产开发涉及面很广，是一个系统，因此要求各部门互相支持、协调。一个项目只要符合城市总体规划的要求，开发商本身又符合条件，一般是能够获得批准的。
1、房地产开发与购置；
2、房地产品的销售；
3、房屋互换；
4、房地产信托和咨询。
二、房地产开发经营的方式
1、房地产出售的经营方式
（1）按交易期限不同分为现货与期货两种出售方式。
现货出售就是所谓的现场选择，拍板交易。成效后卖者实现了商品价值的同时，买者得到了房地产的部分或全部产权。期货交易是指购买所谓“楼花”，待竣工后再移交给买者。
期货交易一般是在市场供给不足的情况下较多采用，优点是买者可以得到货源保证，卖者可以提前得到房款，从而加速房地产开发和流通。但在失控的情况下，也容易发生转手倒卖的投机行为。
（2）按成交方式分为订购、现购和拍卖等方式。
订购是买者为了确保货源而采取的方式，先预付一部分订金，当产品移交后再付清货款。现购是在新建产品验收出售给购买者，或原有物业出售、拍卖时对准备出售的房地产预先估出底价，通过叫价，最后取最高叫价成效的一种特殊交易方式。
（3）按付款期限可分为一次性付款和分期付款出售。
（4）按付款条件可分为平价出售和优惠价出售。
（5）按出售数量，可为为批量出售和单宗出售。
2、房地产出租的经营方式
房地产出租按所经营的对象不同，分为土地出租和房屋出租。土地出租属于转让或再转让土地使用权的行为，但转让的土地必须是已经开发的土地，或连同地上建筑物的产权一同转让。当土地连同房地产一同转让时，土地转让的虽然仍是使用权，但地上房屋转让的可以是所有权。
房产出租，需要通过签订契约以确立和明确租赁关系，以及出租人和承租人的权利和义务。房产出租的租金价格主要取决于同期银行利息和房屋价格。
三、房地产经营的程序
（一）开发经营立项申请
1、对开发商的要求
一般来讲，房地产开发商至少应具备以下几个条件：
（1）有足够的资金；
（2）有相应的开发资质等级；
（3）有一定数量的工程技术人员；
（4）符合公司法规定的其他条件。
2、对开发土地的要求
一个开发项目用地，必须经过城市规划部门和土地管理部门及其他主管部门的审批，要求用地符合城市总体规划的要求，并要求作出可行性研究报告，其中包括对产品价格、市场容量的现状及前景，还包括对开发方案、开发规模选择的分析，以及对拆迁户数及其补偿情况，劳动力安置、占地面积、建筑面积等情况的说明。选址的条件分析，包括地形、地质、地貌、水文、位置及社会经济状况，需要场地总面积和总平面草图、配套建设，如供水、供电、供气、供热、通讯、排水及污水处理的现状及发展趋势。总之，要求用地各个方面符合城市总体规划的要求。
3、立项申请应提交的文件。
在进行项目申请时，要向土地规划部门及其他管理部门提交一系列文件，其中包括：
（1）公司营业执照；
（2）公司的开发资质等级；
（3）公司章程；
（4）公司验资报告及股东出资证明；
（5）经营许可证；
（6）项目可行性研究报告。
（二）开发经营项目审批
一个房地产开发项目的审批，要经过工商、税务、土地管理部门、规划部门及城管、公安消防、卫生防疫、供电供水等部门，因为房地产开发涉及面很广，是一个系统，因此要求各部门互相支持、协调。一个项目只要符合城市总体规划的要求，开发商本身又符合条件，一般是能够获得批准的。