第一版：商品房屋租赁的法律特征及效力认定
商品房屋租赁不同于传统公房租赁的法律特征主要是：
1、商品房屋的出租人应当是房屋所有权人。由于商品房屋的可流通性，房屋所有权人应包括房屋拥有经营权人、获所有权人同意的承租人、在典期内的典权人，及虽没有所有权凭证但其所有权没有争议的占有人等。
2、租赁房屋的装修或增添物的归属及到期处分应由租赁双方在合同中约定。
3、租赁房屋的转租不违法且可以赢利，但须获出租人的事先认可。
4、商品房屋租赁经登记可以对抗第三人。
认定商品房屋租赁合同效力的依据主要有：
1、出租的房屋必须已通过工程质量验收。
2、实施房屋预租行为，须符合地方政府的有关规定。
《城市房地产管理法》第54条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策”。
3、用于生产、经营的房屋租赁合同当事人有具体约定的，应从其约定。
商品房屋租赁用途有用于居住和生产、经营活动的区别，政府对其的管制也有所区别。例如，《城市房地产管理法》第54条规定：“……租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款”。据此，从约原则就是把握商品房屋租赁合同有关条款合法性的基本原则。例如，我国法律并未把房屋租赁登记作为合同的生效条件，但如果当事人把登记作为生效条件的，人民法院应从其约定。
4、对新的租赁模式的合同效力，应以是否违反法律、法规的强制性规定为评判依据。
由于商品房屋租赁市场的新情况、新的需求关系，当事人在市场运作中，根据意思自治原则不断在创设新的合同模式和新的合同关系。这些市场实际运作模式，也许和现有的模式有很大的区别，对现有法律规定有突破，或者与现有思维模式不尽相同，但只要对搞活市场经济有利，对发展房地产开发经营有利，就应予以鼓励。所以，对因此引起的争议和诉讼，则应以具体的合同关系或合同条款是否违反国家法律、国务院法规的强制性规定作为评判标准和依据，只要不违反强制性规定就应确认其合法性。