【诉讼案件】

    浙江宁波一家房产商与物业公司一唱一和，要求购房者先交物业费，然后才交付房产。没想到这一“霸王行径”最终搬起石头砸了自己的脚，购房者不但拒绝缴费，还把房产商告上了法庭。法院近日以逾期交房为由，判决房产商支付违约金两万余元。 

【案件始末】

    ２００４年３月间，当地市民黄敏丽购买了宁波华龙投资建设开发有限公司开发的一套房屋。双方在合同中约定，如果华龙公司逾期交付房屋，则按日向黄敏丽支付已付的房价款万分之三的违约金。后经双方结算，房屋的总价为５５万余元。 

    不久，购房者黄敏丽持提房单向物业公司交接房屋，却被告知须先交纳物业管理费，然后才能验房收房。此后黄敏丽多次要求华龙公司先交房自己再交物业费，均遭拒绝。后经有关部门协调，直到２００６年２月，华龙公司才将房屋交付黄敏丽使用，超过了原本约定的交房时间达６４７天。 

    购房者黄敏丽对此十分不满。不久，她便以华龙公司逾期交房为由，向宁波市鄞州区人民法院提起诉讼，要求华龙公司支付６４７天的违约金合计１０．８３万元。

【法院审理】

    原被告双方签订的合同真实合法，房产商华龙公司应根据合同向购房者交付房产。物业公司因购房者不支付物业管理费而拒绝交付房屋的行为，显然违反了原被告之间的合约。华龙公司单方委托物业公司履行交房义务，此法律后果应由华龙公司承担，物业公司拒绝交付房屋应视为华龙公司拒付行为，因此该由华龙公司承担违约责任。

【法律分析】

    如果合同中没有事先约定交纳物业费作为房屋交付的前提，那么应该按照购房者与开发商之间在房屋买卖合同中的约定进行房屋交付，只要符合双方约定条件，开发商就应该将房屋按时交给购房者，而不应附加任何条件，否则，开发商拒绝交房是一种违约行为，购房者可以依照合同约定，通过法律途径追究开发商的违约责任。

    本案中如果开发商委托物业公司来办理房屋交接手续，则视为开发商在向购房者履行交付义务，物业公司代理行为的结果应由开发商来承受。而物业公司的代理事项仅仅限于房屋交接手续的办理，对于物业管理费用的收取则应依据业主与物业公司签订的物业管理合同来履行。物业管理公司的代理交房行为与物业服务行为是两种不同的法律关系，不能混为一谈。

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