访谈录：委员、专家谈物权法与物业纠纷
【背景介绍】
十届全国人大第五次会议通过的《物权法》已经于去年10月1日正式实施，这部法律关系到千家万户的切身利益，受到公众高度关注。这部新的法律实施近半年来，在百姓维权方面也出现了一些新的情况。今全国政协委员、 重庆市人民检察院第一分院副检察长李钺锋和中国政法大学法律系民商法教研室教授李永军做客新华网演播室，就《物权法》相关的问题同网友在线交流。
【访谈实录】
主持人 ：各位网友，大家好。这里是新华网两会访谈。今天来到演播室的嘉宾是全国政协委员、重庆市人民检察院第一分院副检察长李钺锋，中国政法大学法律系民商法教研室教授李永军。欢迎两位嘉宾。
李永军 ：大家好，非常高兴到这里和大家一起探讨《物权法》的有关问题。
李钺锋 ：非常高兴和大家见面并谈谈《物权法》方面的相关情况。
主持人：《物权法》历经了13年的酝酿和广泛的讨论，它前后经过了八次的审议，它的出台与百姓生活息息相关，对社会公众来说是一件值得欣喜的事情，这部法律最突出的特点是什么？
李永军：《物权法》的积极意义首现体现在，它是在中国历史上第一部真正的定物权方面之争的法律，使得人们可以拥有什么东西、拥有之后可以有什么权利的问题在此用法律的名义明确表达出来了。
第二方面，这部法律反映了基本的经济制度。中国有不同所有制的企业，在《物权法》中都有所体现，国家的、集体的、个人的财产怎么保护，也做了一些具体的规定。
第三方面，对我们以前许多没有的制度也进行了完善，比如像不动产的登记制度比以前规定得更详细了，登记中还有很多没有想到的问题比如预告登记等都做了明确的规定。像物业小区的问题，商品房开发十几年中出现的新的问题都做了专门的规定。土地的多层利用问题等等都做了规定，农民的宅基地也做出了明确的规定。
这些问题应该说都是第一次以这种法律的方式明确地规定出来，对保护老百姓的利益、权利具有非常大的好处。但是正是因为它是第一次规定，而且法律的特点决定了它不可能规定得像大家想象得那么具体，所以在这个过程中就出现了一些纠纷，其实这些纠纷都是很正常的，它会随着配套措施的逐渐完善这些问题很快就会得到解决，这不是根本性的问题。
新法律、新问题
主持人：《物权法》从10月1日开始实施以后短短一个月的时间里，我们可以搜索一下媒体的报道，各地媒体相继报道了北京、湖南、四川、广东、浙江等地的“物权法第一案”。请问李委员在您的工作中是否也接触到了类似的案例？
李永军：《物权法》确实关系到每一个人的利益。但是不能指望一部法律解决所有的问题，我们期望《物权法》能够有法规或者行政措施来配套。比如业主委员会的问题，业主大会的成立可能用行政方式来解决可能会更好一些。
李钺锋：我认为《物权法》仅仅是明确了业主委员会的诉讼地位，对业主委员会如何行使权利没有具体的规定，对促进业主委员会的发展还缺少相关的规定。因此，我认为应该制定业主委员会的配套法规，这也是落实《物权法》的具体措施。
小区内的车库到底是谁的？
主持人：不少维权案例的焦点都是车库问题，小区的车库到底是谁的？业主的权利到底如何能落实到位呢？
李永军：业主委员会在这次《物权法》中明确了是一个可以起诉、应诉的主体，在《物权法》第八十三条已经明确得很清楚了，落实起来应该也不会有问题，因为《物权法》规定得很清楚了。
其实最大的问题在于车库，为什么有这样的问题呢？法律上有一个很大的障碍，比如以前土地使用权是业主交了土地使用费了，交了土地使用费以后是否包括车库的土地使用权是不明确的，按照以前的解释应当包括，以前的车库基本上是不能进行不动产登记的，因为没有土地使用权，但是现在《物权法》出台以后是分层次的土地使用权，比如我交了土地使用权，业主交的是地面的，地下的人家开发商可以再交一份土地使用权费，再修车库都可以，地上可以建空中走廊，土地多层次的利用在新的《物权法》中就有所规定。这就为将来车库独立的所有权提供了法律基础，以前是没有的。
以前纠纷的存在根本问题就在这里，实际上很多业主可能不太了解这个情况，但是开发商也处在不明确的状态，他认为自己建的车位肯定不能属于业主，而业主认为我们是业主我们交了土地使用费了就应该包括地下车库。
所以很多人提出了这样的处理原则，包括小区公共场所，就是谁出资是谁的，如果地下车库建设的时候成本已经摊到销售成本当中了，已经卖给业主了，那很显然车库是属于业主的。而假如说车库当时的开发资金是开发商出的，那就归开发商。这个原则虽然说起来很简单，但是落实起来很麻烦，你很难证明当时的车库是否摊入消费成本，比如你的房子卖1万，我卖1.2万，是什么导致了差价？是因为地段的问题还是房屋本身的问题，还是因为车位摊进去了无法算这个。
包括物业用房，《物权法》第73条规定得很清楚是属于业主共用，但是《物权法》实施之前的不能按照《物权法》规定处理，所以现在很多的纠纷不是因为《物权法》实施之后产生的问题，是因为以前的问题延续到《物权法》之后出现了。那你就不能按照《物权法》的规定处理以前的问题。“老问题老办法、新问题新办法”，要用这个原则处理才对。
绿地和露台应当属于全体业主所有
主持人：除了车库以外，公共设施也是业主维权的突出问题，比如绿地、露台等等。
李永军：绿地在实践中出现的最大的问题有两块：一是原来很多开发商在《物权法》出台之前卖房子的时候没有《物权法》的概念，随便就把绿地说，你在一楼给你一个花园，你在顶层给你一个露台，但是这个概念就错了，露台和花园是属于所有业主共有的，这个问题就出来了，很多买了一楼的人就为了那块绿地和小院买了一层了，而现在实践中就发生纠纷了，绿地到底是你的还是全体业主的。现在在实践中的处理原则就是这样的：如果在规划的时候这块绿地的小院和一楼是规划在一起的，是有规划的那就属于个人所有，如果规划上没有这块绿地，院子是开发商随便搭起来的，那对不起了，这个绿地就属于全体业主。露台也有这个问题，露台显然不属于开发商所有。所以这方面恐怕很多在一层和顶层的都有这样的纠纷和担忧。
主持人：为什么会出现上述这些问题呢？
李永军：《物权法》最大的作用在于定纷止争，这个东西是谁的就是谁的，他有什么权利等等。《物权法》出台后之所以出了一些争议，具体来说我认为出现这些问题大概有两方面的原因：
一是法律需要相应的条例进行配套。法律和条例还是有区别的，比如《物权法》出来了，还应该根据《物权法》制定相关的条例，比如说《物业管理条例》、《拆迁条例》，这都是需要条例来进行配合的。比如这个房子征收了，那给多少补偿呢？这个标准《物权法》是无法去解决的，而恰恰这种《物权法》没有办法解决的问题在实践中是最具体、最切实的。比如把房子拆迁了给多少钱的补偿标准《物权法》是不可能规定的，因为经济在发展，法律不可能每天都在改，今天每平米给一万，那么随着经济发展这一万可能就会变得很少了，而且各个区域的情况也会不同，所以国务院要根据具体的情况规定一个具体的幅度来解决。而《物权法》相关配套的条例还没有出台，所以实施起来最具体、最关心的点没有。这是一个很重要的原因。
二是法律是否溯及以往的问题。今天颁布的法律对昨天发生的事情是不是有用？这就是溯及力的问题，原则上新法对以往的问题是没有溯及力的。我们举一个具体的例子，比如车位的问题，《物权法》虽然规定了很多的东西，比如《物权法》关于车位的问题可以通过赠与、赠送或者协议的问题来解决归属问题。但以前能不能可以这么做呢？刚才所说的是指《物权法》颁布后的可以这么做，那么以前的是不是可以按照协议来做呢？因为以前几乎没有协议，都是开发商在掌握这个东西。还有一些物业管理中其他的具体问题，比如物业用房的问题、会所的问题，就不能按照新的《物权法》来解决。
《物权法》还需要宣传普及和法规配套
主持人：如何来解决这些问题呢？
李钺锋：我认为解决这些问题，首先业主要提高依法维权的意识，这需要一个过程，要对业主多做一些宣传。现在还存在一个问题，就是虽然有了这些条例和规定，但是业主的积极性不高，有些业主不愿意这么做，所以落实起来也很艰难。所以我认为《物权法》还要有一个宣传、落实的过程。
李永军：另外对一些法律的规定在配套法规上还要有具体的解释。我举两个例子，比如《物权法》规定了两个对业主非常重要的权利，第一是关于在小区经商的问题，按照《物权法》77条规定，业主买了房子后想把房子租给别人或者做经商之用必须经过利害关系人的同意，但是现在的问题就在于什么叫“利害关系人”。是单元的人叫利害关系人，还是这个门的，还是这个楼的还是整个小区的，因为我不住在这个楼不能说你的经商和我无关，你经商的人来得多了对我的小区和这个楼的人就会有影响，共用一部电梯，共享绿地，多会有影响。所以如果“利害关系人”界定不清楚的话我想把房子改成商业用房的话这条规定就不太可能了，我要征求小区每一个人同意，他如果不同意那我这个房子用不成。所以必须界定“利害关系人”。
还有一个大家最关心的土地70年使用权，到期自动延期，《物权法》149条规定了这个东西了，但是自动延期的后果是什么？比如交费不交费？70年到期以后就不再交费了，我的理解不是这样，自动延期是指政府不得拒绝和你签署土地使用权协议，但是你该交钱还得交钱，否则70年满了以后等于你就白用那块地了，肯定不可能的。但有些人就不这样理解，所以这些问题需要在落实的过程中有配套的法规进行具体的解释，否则在实践中这些东西最容易出纠纷了。
主持人：《物权法》的颁布和实施确实是我们经济和法律生活中的一件大事，与我们老百姓的生活息息相关。虽然在目前的实践中，与《物权法》相关的社会生活领域中还存在这样那样的问题，但是我们有理由相信，随着这部法律的宣传普及，以及相关配套法规的建立和完善，《物权法》必将发挥更加重大的作用，对我们的生活产生深远的影响。《物权法》的实施必将有力的推动我国民主法治建设的进程。
非常感谢两位嘉宾回答了网友的问题，和我们的网友交流这么多，也非常感谢网友的积极参与，本次访谈到此结束，谢谢。
其他链接：中华人民共和国物权法
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十届全国人大第五次会议通过的《物权法》已经于去年10月1日正式实施，这部法律关系到千家万户的切身利益，受到公众高度关注。这部新的法律实施近半年来，在百姓维权方面也出现了一些新的情况。今全国政协委员、 重庆市人民检察院第一分院副检察长李钺锋和中国政法大学法律系民商法教研室教授李永军做客新华网演播室，就《物权法》相关的问题同网友在线交流。
【访谈实录】
主持人 ：各位网友，大家好。这里是新华网两会访谈。今天来到演播室的嘉宾是全国政协委员、重庆市人民检察院第一分院副检察长李钺锋，中国政法大学法律系民商法教研室教授李永军。欢迎两位嘉宾。
李永军 ：大家好，非常高兴到这里和大家一起探讨《物权法》的有关问题。
李钺锋 ：非常高兴和大家见面并谈谈《物权法》方面的相关情况。
主持人：《物权法》历经了13年的酝酿和广泛的讨论，它前后经过了八次的审议，它的出台与百姓生活息息相关，对社会公众来说是一件值得欣喜的事情，这部法律最突出的特点是什么？
李永军：《物权法》的积极意义首现体现在，它是在中国历史上第一部真正的定物权方面之争的法律，使得人们可以拥有什么东西、拥有之后可以有什么权利的问题在此用法律的名义明确表达出来了。
第二方面，这部法律反映了基本的经济制度。中国有不同所有制的企业，在《物权法》中都有所体现，国家的、集体的、个人的财产怎么保护，也做了一些具体的规定。
第三方面，对我们以前许多没有的制度也进行了完善，比如像不动产的登记制度比以前规定得更详细了，登记中还有很多没有想到的问题比如预告登记等都做了明确的规定。像物业小区的问题，商品房开发十几年中出现的新的问题都做了专门的规定。土地的多层利用问题等等都做了规定，农民的宅基地也做出了明确的规定。
这些问题应该说都是第一次以这种法律的方式明确地规定出来，对保护老百姓的利益、权利具有非常大的好处。但是正是因为它是第一次规定，而且法律的特点决定了它不可能规定得像大家想象得那么具体，所以在这个过程中就出现了一些纠纷，其实这些纠纷都是很正常的，它会随着配套措施的逐渐完善这些问题很快就会得到解决，这不是根本性的问题。
新法律、新问题
主持人：《物权法》从10月1日开始实施以后短短一个月的时间里，我们可以搜索一下媒体的报道，各地媒体相继报道了北京、湖南、四川、广东、浙江等地的“物权法第一案”。请问李委员在您的工作中是否也接触到了类似的案例？
李永军：《物权法》确实关系到每一个人的利益。但是不能指望一部法律解决所有的问题，我们期望《物权法》能够有法规或者行政措施来配套。比如业主委员会的问题，业主大会的成立可能用行政方式来解决可能会更好一些。
李钺锋：我认为《物权法》仅仅是明确了业主委员会的诉讼地位，对业主委员会如何行使权利没有具体的规定，对促进业主委员会的发展还缺少相关的规定。因此，我认为应该制定业主委员会的配套法规，这也是落实《物权法》的具体措施。
小区内的车库到底是谁的？
主持人：不少维权案例的焦点都是车库问题，小区的车库到底是谁的？业主的权利到底如何能落实到位呢？
李永军：业主委员会在这次《物权法》中明确了是一个可以起诉、应诉的主体，在《物权法》第八十三条已经明确得很清楚了，落实起来应该也不会有问题，因为《物权法》规定得很清楚了。
其实最大的问题在于车库，为什么有这样的问题呢？法律上有一个很大的障碍，比如以前土地使用权是业主交了土地使用费了，交了土地使用费以后是否包括车库的土地使用权是不明确的，按照以前的解释应当包括，以前的车库基本上是不能进行不动产登记的，因为没有土地使用权，但是现在《物权法》出台以后是分层次的土地使用权，比如我交了土地使用权，业主交的是地面的，地下的人家开发商可以再交一份土地使用权费，再修车库都可以，地上可以建空中走廊，土地多层次的利用在新的《物权法》中就有所规定。这就为将来车库独立的所有权提供了法律基础，以前是没有的。
以前纠纷的存在根本问题就在这里，实际上很多业主可能不太了解这个情况，但是开发商也处在不明确的状态，他认为自己建的车位肯定不能属于业主，而业主认为我们是业主我们交了土地使用费了就应该包括地下车库。
所以很多人提出了这样的处理原则，包括小区公共场所，就是谁出资是谁的，如果地下车库建设的时候成本已经摊到销售成本当中了，已经卖给业主了，那很显然车库是属于业主的。而假如说车库当时的开发资金是开发商出的，那就归开发商。这个原则虽然说起来很简单，但是落实起来很麻烦，你很难证明当时的车库是否摊入消费成本，比如你的房子卖1万，我卖1.2万，是什么导致了差价？是因为地段的问题还是房屋本身的问题，还是因为车位摊进去了无法算这个。
包括物业用房，《物权法》第73条规定得很清楚是属于业主共用，但是《物权法》实施之前的不能按照《物权法》规定处理，所以现在很多的纠纷不是因为《物权法》实施之后产生的问题，是因为以前的问题延续到《物权法》之后出现了。那你就不能按照《物权法》的规定处理以前的问题。“老问题老办法、新问题新办法”，要用这个原则处理才对。
绿地和露台应当属于全体业主所有
主持人：除了车库以外，公共设施也是业主维权的突出问题，比如绿地、露台等等。
李永军：绿地在实践中出现的最大的问题有两块：一是原来很多开发商在《物权法》出台之前卖房子的时候没有《物权法》的概念，随便就把绿地说，你在一楼给你一个花园，你在顶层给你一个露台，但是这个概念就错了，露台和花园是属于所有业主共有的，这个问题就出来了，很多买了一楼的人就为了那块绿地和小院买了一层了，而现在实践中就发生纠纷了，绿地到底是你的还是全体业主的。现在在实践中的处理原则就是这样的：如果在规划的时候这块绿地的小院和一楼是规划在一起的，是有规划的那就属于个人所有，如果规划上没有这块绿地，院子是开发商随便搭起来的，那对不起了，这个绿地就属于全体业主。露台也有这个问题，露台显然不属于开发商所有。所以这方面恐怕很多在一层和顶层的都有这样的纠纷和担忧。
主持人：为什么会出现上述这些问题呢？
李永军：《物权法》最大的作用在于定纷止争，这个东西是谁的就是谁的，他有什么权利等等。《物权法》出台后之所以出了一些争议，具体来说我认为出现这些问题大概有两方面的原因：
一是法律需要相应的条例进行配套。法律和条例还是有区别的，比如《物权法》出来了，还应该根据《物权法》制定相关的条例，比如说《物业管理条例》、《拆迁条例》，这都是需要条例来进行配合的。比如这个房子征收了，那给多少补偿呢？这个标准《物权法》是无法去解决的，而恰恰这种《物权法》没有办法解决的问题在实践中是最具体、最切实的。比如把房子拆迁了给多少钱的补偿标准《物权法》是不可能规定的，因为经济在发展，法律不可能每天都在改，今天每平米给一万，那么随着经济发展这一万可能就会变得很少了，而且各个区域的情况也会不同，所以国务院要根据具体的情况规定一个具体的幅度来解决。而《物权法》相关配套的条例还没有出台，所以实施起来最具体、最关心的点没有。这是一个很重要的原因。
二是法律是否溯及以往的问题。今天颁布的法律对昨天发生的事情是不是有用？这就是溯及力的问题，原则上新法对以往的问题是没有溯及力的。我们举一个具体的例子，比如车位的问题，《物权法》虽然规定了很多的东西，比如《物权法》关于车位的问题可以通过赠与、赠送或者协议的问题来解决归属问题。但以前能不能可以这么做呢？刚才所说的是指《物权法》颁布后的可以这么做，那么以前的是不是可以按照协议来做呢？因为以前几乎没有协议，都是开发商在掌握这个东西。还有一些物业管理中其他的具体问题，比如物业用房的问题、会所的问题，就不能按照新的《物权法》来解决。
《物权法》还需要宣传普及和法规配套
主持人：如何来解决这些问题呢？
李钺锋：我认为解决这些问题，首先业主要提高依法维权的意识，这需要一个过程，要对业主多做一些宣传。现在还存在一个问题，就是虽然有了这些条例和规定，但是业主的积极性不高，有些业主不愿意这么做，所以落实起来也很艰难。所以我认为《物权法》还要有一个宣传、落实的过程。
李永军：另外对一些法律的规定在配套法规上还要有具体的解释。我举两个例子，比如《物权法》规定了两个对业主非常重要的权利，第一是关于在小区经商的问题，按照《物权法》77条规定，业主买了房子后想把房子租给别人或者做经商之用必须经过利害关系人的同意，但是现在的问题就在于什么叫“利害关系人”。是单元的人叫利害关系人，还是这个门的，还是这个楼的还是整个小区的，因为我不住在这个楼不能说你的经商和我无关，你经商的人来得多了对我的小区和这个楼的人就会有影响，共用一部电梯，共享绿地，多会有影响。所以如果“利害关系人”界定不清楚的话我想把房子改成商业用房的话这条规定就不太可能了，我要征求小区每一个人同意，他如果不同意那我这个房子用不成。所以必须界定“利害关系人”。
还有一个大家最关心的土地70年使用权，到期自动延期，《物权法》149条规定了这个东西了，但是自动延期的后果是什么？比如交费不交费？70年到期以后就不再交费了，我的理解不是这样，自动延期是指政府不得拒绝和你签署土地使用权协议，但是你该交钱还得交钱，否则70年满了以后等于你就白用那块地了，肯定不可能的。但有些人就不这样理解，所以这些问题需要在落实的过程中有配套的法规进行具体的解释，否则在实践中这些东西最容易出纠纷了。
主持人：《物权法》的颁布和实施确实是我们经济和法律生活中的一件大事，与我们老百姓的生活息息相关。虽然在目前的实践中，与《物权法》相关的社会生活领域中还存在这样那样的问题，但是我们有理由相信，随着这部法律的宣传普及，以及相关配套法规的建立和完善，《物权法》必将发挥更加重大的作用，对我们的生活产生深远的影响。《物权法》的实施必将有力的推动我国民主法治建设的进程。
非常感谢两位嘉宾回答了网友的问题，和我们的网友交流这么多，也非常感谢网友的积极参与，本次访谈到此结束，谢谢。
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