社会观察：物业管理业主委员会法律地位之争
【现象】
现状调查一 业主委员会督促程序是否前置不明确
据北京市第一中级人民法院对近几年审理的物业纠纷案件统计：一审有95%以上的案件是物业公司作为原告起诉业主追索物业费。在绝大多数案件中，法院都判决支持或大部分支持了物业公司的请求。于是业主上诉。二审案件中上诉人有90%以上是业主。绝大多数二审物业纠纷案件维持原判。在业主拒交物业费的抗辩理由中，以物业服务不达标作为抗辩理由的情况每年均占案件85%左右，并持续增长。在这些案件中，业主往往因为没有有效证据证明物业公司违约，而遭到败诉。
现状调查二 业主委员会诉讼地位仍尴尬
2004年1月1日《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》中明确了业主委员会在一些特定的情况下可以作为原告来维护小区业主的利益。但对业主委员会能否做被告既未明确也未否定。
因此，各级法院在是否受理业主委员会当被告的案子时仍存有疑虑，由此衍生了：是否落实物业管理条例第六十七条，把“由业主委员会先行催交”看作是物业管理企业对业主提起诉讼的前置条件，也存有顾虑。
真正确立业主委员会可为被告主体资格的是10月1日实施的物权法，该法第七十八条规定：业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该条款实际认可了业主委员会可以当被告。但是，该项条款只说明业主与业主委员会之间发生纠纷，业主委员会可以作为被告。并没有明确地说明业主委员会作为被告的其他情形。
现状调查三 诉权有不对等性
抛开物业管理条例第六十七条，设定如果因为拖欠物业费，物业公司可以直接起诉业主的话，那么根据对等性，业主完全可以反诉或者另案起诉物业公司。然而，司法实践中，却将业主的这项权利“堵死”了。比如在诉讼中，业主提及小区公共区域的广告费、停车费的收益分配等问题时，法院通常会认为，这是业主委员会与物业公司之间的合同纠纷，而另案处理。
在这种情况下，只有一种出路，即物业公司损害业主公共权益时，由业主委员会向法院提起诉讼。这在实践中难度极大，甚至不可能。业主委员会起诉违约的物业公司，属于财产性诉讼，往往需要巨额的诉讼费和律师费。理论上，这笔费用由业主平摊，实际上谈何容易。偌大的业主群体，意见千奇百怪，短时间内无法获得统一意见，耗费了人力物力，最终丧失了最佳诉讼时间。
【观点意见】
观点交锋一 “前置程序”存有重大理解分歧
北京市高院首先肯定了业主委员会的诉讼主体资格。同时强调，在实践中，业主委员会不具有独立的运行财产，无法自行承担民事责任。因此，为避免业主委员会作为独立诉讼主体导致权利义务不对等，应当对业主委员会的诉讼主体资格进行限制，限定在业主共同权益遭受侵害的范围内。对于业主委员会作为被告的限定，北京市高院认为，应当局限于业主委员会自身的原因侵害了物业服务企业权益的情形。如果是业主的行为违反了合同的约定或侵害了物业企业的权益，那么物业企业应将该业主作为被告而不应该以业主委员会为被告。
事实上，物业管理合同是一种非常特殊的合同。其特殊性在于签署合同的双方是业主委员会和物业服务企业，但接受物业服务和交纳服务费的是业主。物业费的欠费关系准确地说，是全体业主欠物业服务企业，单个业主欠全体业主。根据合同法，单个业主欠交物业费时，物业服务企业并没有直接起诉单个业主的资格，因为单个业主并未在合同上签字，不是民事合同的主体。业主委员会与单个业主之间是选举与被选举的关系，是代表与被代表的关系，绝不是法律意义上的民事委托关系。因此，单个业主欠费原本应由业主委员会依据《业主公约》进行调整。
观点交锋二 物业合同不针对业主个体
物业管理条例充分考虑到单个被诉业主的弱势地位，为了防止物业服务企业绕过业主委员会对物业合同履行的监督，滥用直接起诉权，不顾自己的服务质量而直接获取全额的物业服务费，第六十七条特意设定了直接起诉的前置条件：经业主委员会催交无效。
北京市高院认为，如果将该条的规定理解为只要业主委员会不督促业主限期交纳物业服务费，物业服务企业就不能向人民法院起诉，那么，就等于将物业服务企业的诉权建立在业主委员会的义务是否履行的基础之上，这显然与法理不合。
【建议】
现实中，考虑到业主委员会并无财产，出现这种情况时，司法上应当按以下顺序来理顺关系：
第一步：由物业服务企业针对业主委员会的不作为和不当决定(例如号召全体业主缓交费用)，提起非财产诉讼，由法院判决物业服务合同是否履行到位，物业服务费是否可以减收。
第二步：根据前面判决应当限期交纳而仍不交费的业主，由物业服务企业依据物业管理条例第六十七条直接起诉。
在第一步的诉讼中，如果业主委员会败诉，业主委员会所承担的数量较少50元诉讼费可以从业主委员会的办公经费中列支。这种情况出现时，绝大多数业主都会自觉交费，第二步中需要起诉的单个业主的数量就会大大减少。因此，此种解决纠纷的方案，虽然需要物业服务企业一事两诉，但不仅没有增加其诉累，反而大大降低了诉讼成本。
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现状调查一 业主委员会督促程序是否前置不明确
据北京市第一中级人民法院对近几年审理的物业纠纷案件统计：一审有95%以上的案件是物业公司作为原告起诉业主追索物业费。在绝大多数案件中，法院都判决支持或大部分支持了物业公司的请求。于是业主上诉。二审案件中上诉人有90%以上是业主。绝大多数二审物业纠纷案件维持原判。在业主拒交物业费的抗辩理由中，以物业服务不达标作为抗辩理由的情况每年均占案件85%左右，并持续增长。在这些案件中，业主往往因为没有有效证据证明物业公司违约，而遭到败诉。
现状调查二 业主委员会诉讼地位仍尴尬
2004年1月1日《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》中明确了业主委员会在一些特定的情况下可以作为原告来维护小区业主的利益。但对业主委员会能否做被告既未明确也未否定。
因此，各级法院在是否受理业主委员会当被告的案子时仍存有疑虑，由此衍生了：是否落实物业管理条例第六十七条，把“由业主委员会先行催交”看作是物业管理企业对业主提起诉讼的前置条件，也存有顾虑。
真正确立业主委员会可为被告主体资格的是10月1日实施的物权法，该法第七十八条规定：业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。该条款实际认可了业主委员会可以当被告。但是，该项条款只说明业主与业主委员会之间发生纠纷，业主委员会可以作为被告。并没有明确地说明业主委员会作为被告的其他情形。
现状调查三 诉权有不对等性
抛开物业管理条例第六十七条，设定如果因为拖欠物业费，物业公司可以直接起诉业主的话，那么根据对等性，业主完全可以反诉或者另案起诉物业公司。然而，司法实践中，却将业主的这项权利“堵死”了。比如在诉讼中，业主提及小区公共区域的广告费、停车费的收益分配等问题时，法院通常会认为，这是业主委员会与物业公司之间的合同纠纷，而另案处理。
在这种情况下，只有一种出路，即物业公司损害业主公共权益时，由业主委员会向法院提起诉讼。这在实践中难度极大，甚至不可能。业主委员会起诉违约的物业公司，属于财产性诉讼，往往需要巨额的诉讼费和律师费。理论上，这笔费用由业主平摊，实际上谈何容易。偌大的业主群体，意见千奇百怪，短时间内无法获得统一意见，耗费了人力物力，最终丧失了最佳诉讼时间。
【观点意见】
观点交锋一 “前置程序”存有重大理解分歧
北京市高院首先肯定了业主委员会的诉讼主体资格。同时强调，在实践中，业主委员会不具有独立的运行财产，无法自行承担民事责任。因此，为避免业主委员会作为独立诉讼主体导致权利义务不对等，应当对业主委员会的诉讼主体资格进行限制，限定在业主共同权益遭受侵害的范围内。对于业主委员会作为被告的限定，北京市高院认为，应当局限于业主委员会自身的原因侵害了物业服务企业权益的情形。如果是业主的行为违反了合同的约定或侵害了物业企业的权益，那么物业企业应将该业主作为被告而不应该以业主委员会为被告。
事实上，物业管理合同是一种非常特殊的合同。其特殊性在于签署合同的双方是业主委员会和物业服务企业，但接受物业服务和交纳服务费的是业主。物业费的欠费关系准确地说，是全体业主欠物业服务企业，单个业主欠全体业主。根据合同法，单个业主欠交物业费时，物业服务企业并没有直接起诉单个业主的资格，因为单个业主并未在合同上签字，不是民事合同的主体。业主委员会与单个业主之间是选举与被选举的关系，是代表与被代表的关系，绝不是法律意义上的民事委托关系。因此，单个业主欠费原本应由业主委员会依据《业主公约》进行调整。
观点交锋二 物业合同不针对业主个体
物业管理条例充分考虑到单个被诉业主的弱势地位，为了防止物业服务企业绕过业主委员会对物业合同履行的监督，滥用直接起诉权，不顾自己的服务质量而直接获取全额的物业服务费，第六十七条特意设定了直接起诉的前置条件：经业主委员会催交无效。
北京市高院认为，如果将该条的规定理解为只要业主委员会不督促业主限期交纳物业服务费，物业服务企业就不能向人民法院起诉，那么，就等于将物业服务企业的诉权建立在业主委员会的义务是否履行的基础之上，这显然与法理不合。
【建议】
现实中，考虑到业主委员会并无财产，出现这种情况时，司法上应当按以下顺序来理顺关系：
第一步：由物业服务企业针对业主委员会的不作为和不当决定(例如号召全体业主缓交费用)，提起非财产诉讼，由法院判决物业服务合同是否履行到位，物业服务费是否可以减收。
第二步：根据前面判决应当限期交纳而仍不交费的业主，由物业服务企业依据物业管理条例第六十七条直接起诉。
在第一步的诉讼中，如果业主委员会败诉，业主委员会所承担的数量较少50元诉讼费可以从业主委员会的办公经费中列支。这种情况出现时，绝大多数业主都会自觉交费，第二步中需要起诉的单个业主的数量就会大大减少。因此，此种解决纠纷的方案，虽然需要物业服务企业一事两诉，但不仅没有增加其诉累，反而大大降低了诉讼成本。
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