【案件概况】

    2006年5月23日，付小姐向杨先生租赁了位于上海绿城内一套建筑面积132.8平方米的房屋。双方在合同中约定，租赁期限为两年，房租为每月2400元。“2006年5月23日，我将第一期3个月的租金付给出租人杨先生，然后向物业申请对房屋进行装修，物业核准并发给我装修进场证。”庭审中，付小姐表示，6月18日，房屋装修完毕后，自己准备将10张床搬进家中却遭到保安的阻拦。

    对付小姐的举动，上海绿城物业———上海绿宇物业管理有限公司(以下简称上海绿宇)认为，付小姐一下子搬进10张床，同时又将房屋分割成10间，这不但超出了小区当时最高的分割纪录，而且有群租的嫌疑。因此，公司拒绝了付小姐的搬场要求。一周后，付小姐将上海绿宇告上法庭。在递交的诉状中，付小姐认为，上海绿宇限制自己及房客进出，侵犯了人身权。由此，付小姐要求上海绿宇立即停止侵权，不得无理阻拦自己及房客正常进入小区，并赔偿2400元的房屋租金。

【庭审焦点】

◆物业是否有权对原告采取制止行为，制止行为是否构成侵权；
◆原告是否擅自改变住宅功能和布局；
◆原告是否应遵守前期物业管理服务合同和住宅临时公约。

原告： 物业阻止的是承租户合法使用权。物业无权干涉租户搬多少张床。我国现有法律中，也没有规定禁止承租户群租，同时物业也无权对群租下定义。物业的行为不但缺少法律依据，且行为超越了现有法律框架，并在实质上构成侵权。

被告：制止群租有依据，付小姐的行为违反了《上海绿城业主临时公约》及《上海绿城室内装饰装修管理服务协议》。通过现场勘查，付小姐租赁的房屋客厅改成3间独立房，餐厅、主卧室、书房隔出了6间独立房。付小姐承租后将房屋分割成10个小房间，分别出租给不同人，这给小区带来很多治安隐患。

【法院判决】

　　今年6月25日，一审法院浦东新区法院经庭审认为，付小姐因存在擅自改变住宅实际功能和布局的情况以及未按照设计功能使用物业的分割转租行为，故上海绿宇公司作为物业管理企业有权采取措施予以制止法院判决：付小姐败诉。 

　  10月30日，二审法院审理后认为，民事活动必须遵守法律、法规和国家有关政策，尊重社会公共利益，付小姐将承租的房屋分割转租，违反了相应的法律法规，也违反上海绿城住宅临时公约的约定，损害了绿城小区其他业主的权益，上海绿宇公司作为物业管理企业，有责任采取措施予以制止，不构成侵权，遂作出维持原判的裁决。 

【案件意义】

可能迎来治理群租“好兆头”

   对此案，上海申能物业管理有限公司吴为民表示，小区业委会可授权物业制止群租，这样物业面对群租就更“理直气壮”。“而在尚未成立业委会的小区中，物业公司可以在业主临时公约中添加不容许群租的条约。这样面对群租就能有据可查。”

    而上海恒联物业有限公司忻智发则表示，遇到超常搬家的情况，物业公司一定会询问。一旦发现有群租嫌疑，物业公司肯定会上前劝阻。不过忻智发坦言，由于不具备执法权，如果业主不听从劝阻，物业公司也没有太好的办法。

    在接受采访时，上海物业管理行业协会信息部许葆华认为，这一判决客观上会使物业得到鼓励，“这个结果对物业行业来说，是利好消息。”许葆华表示，虽然没有执法权，但面对群租，物业公司应该承担起劝阻和及时报告的责任。而本案的判决结果，无疑预示着治理群租“好兆头”的到来。

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