社会观察：小产权房之面面观
【社会关注】
“小产权房”是近几年出现的新生事物，很多城市都开始出现。那么，“小产权房”的出现是好事还是坏事呢？近日，建设部发出风险提示，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许将集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售，如果非集体经济组织成员购买了这类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护；之后北京市政府开始全面清理辖区内“小产权房”问题；紧接着，一位画家因5年前购买“小产权房”，原房主反悔，被法院判决：购房合同无效，90天内搬离……
国土副总督察：小产权房不符合现行法律
国家土地副总督察甘藏春在国务院新闻办举行的新闻发布会上表示，关于小产权房的问题，是公民最近比较关注的问题。但是根据我国现行的土地管理法，建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。
【热点分析】
何谓“小产权房”
所谓“小产权”房，又叫“乡产权”房，“乡产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”。有的使用权证叫做“小城镇房屋使用权证”，产权内容的关键字就是“本证使用权人对本证所列房屋具有永久使用权”或者“70年使用权”等。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
“小产权房”背后的“大问题”
◆如果这种做法被明确允许，城里人蜂拥去农村购房，在眼前经济利益的驱使下，农村集体经济组织必会将更多耕地变成宅基地，建更多“小产权房”供城里人享用，若干年之后，一些城市郊区的农民将无田可种，他们将失去赖以生存的“生命线”。
◆从长远看，“小产权房”交易实质是城里人侵占农民赖以生存的“生命线”。如果政策上对这种“小产权房”交易大开绿灯，那就意味着，一些城里人不仅占据着城市的经济资源，而且占据了农村的经济资源；对于农民而言，他们不仅没有能力去享有城市的经济资源，而且失去了作为“生命线”的土地。如此一来，原本就存在的城乡差距将会进一步拉大，农民和城里人所享有的社会资源将更加不均等。
购买小产权房屋存在哪些法律风险
第一，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。
第二，像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。
第三，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。
【处理对策】
针对小产权房问题，有关部门应力求在维护既有法律尊严的同时，尽可能多地保障社会弱势群体，遵循如下两个具体原则：一，保证相关农民的权益；二，充分考虑既有购房者的合理利益。
从法律意义上讲，“小产权”房大量售卖给城镇居民，确实违反了既有法律规定，同时也给购房者维护自身权利埋下了隐患。但另一方面，作为一项重要的消费，购房者不可能对于“小产权”房的法律风险一无所知，他们更多地是为此类房产的低价格所吸引。
正是由于“法与理”之间的矛盾交错，使得各项针对“小产权”房问题的处理措施，都要力求实现两者之间的平衡。
有关部门力求在维护既有法律尊严的同时，尽可能地保护弱势群体。以此为基点，应遵循如下两个具体原则：首先，政府出台的任何办法都要保证相关农民的权益；其次，政府应充分考虑既有购房者的合理利益。
对于法律规定的落实固然不容丝毫含糊，但同时不能忘记的是，制定法律的最终目的，是实现社会各方利益在既定规则下的共赢与和谐。本末之间如何取舍，“小产权”房是个考验。
其他链接：建设部：城市居民买小产权房不受法律保护
其他链接：小产权房热销背后法律疑问重重 能否合法？
其他链接：小产权房论争：有专家认为合法化可实现三赢
（浏览：292次 责任编辑：bing）
“小产权房”是近几年出现的新生事物，很多城市都开始出现。那么，“小产权房”的出现是好事还是坏事呢？近日，建设部发出风险提示，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许将集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售，如果非集体经济组织成员购买了这类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护；之后北京市政府开始全面清理辖区内“小产权房”问题；紧接着，一位画家因5年前购买“小产权房”，原房主反悔，被法院判决：购房合同无效，90天内搬离……
国土副总督察：小产权房不符合现行法律
国家土地副总督察甘藏春在国务院新闻办举行的新闻发布会上表示，关于小产权房的问题，是公民最近比较关注的问题。但是根据我国现行的土地管理法，建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。除此以外，都是现行法律不允许的。
【热点分析】
何谓“小产权房”
所谓“小产权”房，又叫“乡产权”房，“乡产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”。有的使用权证叫做“小城镇房屋使用权证”，产权内容的关键字就是“本证使用权人对本证所列房屋具有永久使用权”或者“70年使用权”等。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
“小产权房”背后的“大问题”
◆如果这种做法被明确允许，城里人蜂拥去农村购房，在眼前经济利益的驱使下，农村集体经济组织必会将更多耕地变成宅基地，建更多“小产权房”供城里人享用，若干年之后，一些城市郊区的农民将无田可种，他们将失去赖以生存的“生命线”。
◆从长远看，“小产权房”交易实质是城里人侵占农民赖以生存的“生命线”。如果政策上对这种“小产权房”交易大开绿灯，那就意味着，一些城里人不仅占据着城市的经济资源，而且占据了农村的经济资源；对于农民而言，他们不仅没有能力去享有城市的经济资源，而且失去了作为“生命线”的土地。如此一来，原本就存在的城乡差距将会进一步拉大，农民和城里人所享有的社会资源将更加不均等。
购买小产权房屋存在哪些法律风险
第一，“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。
第二，像小产权中的“乡产房”、“村产房”等并没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。
第三，购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。
【处理对策】
针对小产权房问题，有关部门应力求在维护既有法律尊严的同时，尽可能多地保障社会弱势群体，遵循如下两个具体原则：一，保证相关农民的权益；二，充分考虑既有购房者的合理利益。
从法律意义上讲，“小产权”房大量售卖给城镇居民，确实违反了既有法律规定，同时也给购房者维护自身权利埋下了隐患。但另一方面，作为一项重要的消费，购房者不可能对于“小产权”房的法律风险一无所知，他们更多地是为此类房产的低价格所吸引。
正是由于“法与理”之间的矛盾交错，使得各项针对“小产权”房问题的处理措施，都要力求实现两者之间的平衡。
有关部门力求在维护既有法律尊严的同时，尽可能地保护弱势群体。以此为基点，应遵循如下两个具体原则：首先，政府出台的任何办法都要保证相关农民的权益；其次，政府应充分考虑既有购房者的合理利益。
对于法律规定的落实固然不容丝毫含糊，但同时不能忘记的是，制定法律的最终目的，是实现社会各方利益在既定规则下的共赢与和谐。本末之间如何取舍，“小产权”房是个考验。
其他链接：建设部：城市居民买小产权房不受法律保护
其他链接：小产权房热销背后法律疑问重重 能否合法？
其他链接：小产权房论争：有专家认为合法化可实现三赢
编者寄语：搜可法律周刊高端阅读致力于推荐最具深度和看点的文章,以飨读者,同时也期望得到读者对高端频道的支持。请记住这个域名:http://haolawyer.com/weekly/，或加入收藏。