国务院法制办关于《城市房屋拆迁管理条例（修订草案）》的说明 - 立法参考（国务院）

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【中文标题】：国务院法制办关于《城市房屋拆迁管理条例（修订草案）》的说明
【颁布单位】：不详
【批准日期】：
【发布日期】：2005年06月06日
【实施日期】：
【时效性】：现行有效
【法规类型】：行政法规

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《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）自1991年6月1日起实施以来，对于规范房屋拆迁行为，加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，发挥了积极的作用。但是，随着改革的深化和社会主义市场经济的发展，《条例》的不少规定已经明显不适应城市房屋拆迁工作的需要，主要问题有五：一是，《条例》规定的对被拆迁房屋的所有人的补偿标准过低，房屋所有人的积极性不高，对拆迁房屋产生抵触情绪；二是，《条例》规定的安置方式单一，对房屋使用人仅规定了实物安置一种方式，导致被安置人因对安置房屋地点等条件不满，迟迟不搬迁，影响拆迁进度；三是，《条例》将户口因素作为确定安置面积的标准，在实践中被一些人所利用，以谋取不正当的利益；四是，《条例》有关强制拆迁的规定不明晰，条件比较模糊，手续复杂，在实践中很难操作；五是，《条例》对拆迁单位的拆迁补偿安置资金运用缺乏有效的监管，有的拆迂人取得拆迁许可证后抽逃资金，导致安置房不能及时建设、补偿安置资金不能及时到位的情况时有发生。
　　为了解决上述问题，建设部在总结各地实践经验的基础上，草拟了《城市房屋拆迁管理条例（修改草案）》（送审稿）（以下简称送审稿），报请国务院审批。国务院法制办收到此件后，征求了国家计委、国家经贸委、国土资源部、国务院机关事务管理局等20个部门和北京、上海、天津、重庆等24个地方人民政府的意见，并赴河南、上海、辽宁等地进行了调研。在此基础上，国务院法制办会同建设部对送审稿反复研究、修改，形成了《城市房屋拆迁管理条例（修订草案）》（以下简称草案）。有关部门对草案已经达成一致意见。
　　草案共5章40条，主要规定了拆迁补偿的方式和标准、拆迁当事人的权利和义务、特殊房产的拆迁补偿等内容。现就几个主要问题说明如下：
　　一、修改的指导思想
　　修改《条例》的指导思想是：注重保护拆迁当事人的合法权益，规范行政管理程序；注意保持拆迁政策的连续性和稳定性，重在解决实践中出现的新情况、新问题；注意与《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《合同法》、《行政诉讼法》、《行政复议法》、《行政处罚法》以及《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、行政法规相衔接。
　　二、修改的重点
　　修改《条例》的重点是：保护房屋所有人的合法权益，将拆迁补偿的标准由被拆迁房屋的重置价结合成新结算，修改为根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定货币补偿金额；明确被拆迁人为房屋的所有人，拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，兼顾对使用人的安置；进一步规范房屋拆迁的行政管理，明确管理程序；充实和完善法律责任，加大对违法行为的处罚力度。
　　三、需要说明的几个主要问题
　　（一）关于拆迁补偿的对象
　　《条例》关于对房屋所有人进行补偿、对房屋使用人进行安置的原则，是在公有房屋为主体的情况下规定的，实践中因拆迁人不征求房屋所有人的意见，直接与房屋使用人达成补偿安置协议，致使房屋所有人的利益受到损害。随着住房制度改革的逐步深化，我国房屋产权结构已从公房为主体转变为个人拥有住房为主体（目前可售公房的70％以上已经出售给了个人，商品住房近90％由个人购买）。根据这一新的情况和问题，草案规定：“本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。”（第四条第三款）“拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。”（第二十二条第一款）
　　（二）关于货币补偿
　　《条例》实施以来，许多地方根据当地的实际情况，先后推行了货币化安置，即：拆迁人根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积确定货币补偿金额，由拆迁人支付给被拆迁人，被拆迁人自行购买居住房屋。实践证明，采取货币补偿方式，有利于被拆迁人自行调节住房标准、地点，有利于转换住房机制，消化闲置商品房，同时也简化了拆迁程序，便于对拆迁当事人的监督。因此，草案规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”（第二十三条第一款）“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”（第二十四条）
　　（三）关于租赁房屋的拆迁补偿安置
　　租赁住房的拆迁补偿安置问题，涉及到房屋所有人和使用人的关系，情况比较复杂，既要对房屋所有人进行补偿，又要考虑到对房屋使用人的安置。为了保护房屋所有人的利益，同时兼顾房屋使用人的利益，草案规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。”“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”（第二十七条）
　　（四）关于补偿安置资金的监督管理
　　为了避免拆迁单位出具虚假证明、抽逃拆迁补偿安置资金，造成被拆迁人长期在外过渡，政府必须加强对拆迁补偿安置资金的监督管理。因此，草案规定：“申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：……（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。”（第七条第一款）并规定：“拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。”“县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。”（第二十条）
　　此外，草案还对违反城市房屋拆迁管理的各种行为规定了相应的处罚。

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