关于《湖南省城市住宅区物业管理条例（草案）》审议意见的报告 - 立法参考（各地人大政府机构）

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【中文标题】：关于《湖南省城市住宅区物业管理条例（草案）》审议意见的报告
【颁布单位】：地方人大
【批准日期】：
【发布日期】：2005年07月27日
【实施日期】：
【时效性】：现行有效
【法规类型】：行政法规

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（2000年11月26日在省九届人大常委会第十九次会议）
　　省人大常委会委员省人大环境与资源保护委员会委员易伟建
　　主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
　　为了做好《湖南省城市住宅区物业管理条例（草案）》（以下简称《条例（草案）》）初审的准备工作，今年六月份以来，我们采取召开座谈会，参加立法听证会等形式，听取了部分市、州房地产管理部门、业主代表和物业管理企业代表的意见，进行调查研究。在此基础上，委员会会同省建设厅学习考察了外省几个城市住宅区物业管理立法、执法情况，并写出了专项调查报告。收到省人民政府议案后1月17日，我委召开委员会全体会议，对《条例（草案）》进行了认真审议。委员会认为，制定湖南省城市住宅区物业管理条例是十分必要的。省人民政府提请审议的《条例（草案）》，参照了国家建设部的有关规定，借鉴了外省市的立法经验，结合了我省的实际情况，对城市住宅区物业管理进行了比较全面的规范，作出了许多具有地方特色的规定，议案的基础是好的。同时，委员会提出如下审议意见：
　　一、关于逐步改变单位福利性物业管理体制的问题
　　在我省城市住宅区中，“单位院落”占相当一部分，包括许多机关、团体和企业事业单位。这些“单位院落”一般都实行福利性物业管理体制，管理人员和经费都由单位包揽。这种作法不符合物业管理的发展方向。要解决这个问题，牵涉面大，情况复杂。建议在第四条中增加一款，对此作出原则规定。
　　二、关于物业管理企业、业主委员会、居民委员会的关系问题
　　《条例（草案）》第十一条、第十七条、第十九条、第二十条对业主委员会、物业管理企业的概念和它们相互之间的关系作了具体规范，但是，对业主委员会与居民委员的关系，以及如何加强它们之间的工作联系，没有作出规定。从各地实际情况看，有些住宅小区与居民委员会管辖的范围完全一样；有些虽然不一样，但工作关系相当密切。为了有利于居民委员会同业主委员会和物业管理企业的工作联系，互相支持，取长补短，减少重复工作，方便居民办事，建议在条例中明确：应当选举有业主身份的居民委员会负责人参加业主委员会；物业管理企业可以开展并应支持社区服务工作，社区服务工作应当遵守物业管理的有关规定。
　　三、关于物业管理收费问题
　　《条例（草案）》第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十九条对物业管理收费的原则、方式等方面作出了规定。建议在此基础上进一步完善，增补如下内容：一是省价格行政主管部门应当会同省建设行政主管部门，根据不同消费群体的要求，规定不同档次的物业服务内容和相应的收费标准；二是业主委员会选聘委托物业管理企业之后，尚未售出部分的房屋，应由物业出售单位交纳物业管理有关服务费用，交纳标准可以低于已入住房屋收费标准，具体比例由双方约定。
　　四、关于物业管理和有关公用设施管理专业单位的关系问题
　　《条例（草案）》第三十三条规定了有关公用设施管理专业单位在住宅区内的职责。建议补充规定：“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等公用设施的管理单位，可以按规定将物业管理区域内有关服务事项，委托给物业管理企业实行统一服务，委托服务费用按省有关规定或委托合同执行。不实行委托服务的，应由有关公用设施管理单位服务到户”。
　　五、关于物业管理中的投诉问题
　　物业管理的投诉范围很广，有的涉及物业管理收费，有的涉及社会治安或者损坏供水、供电、消防、通讯等共用设施，还有的是物业管理企业或业主不履行义务。这些问题，有的属于房地产管理部门职责范围，有的属于其他管理部门职责范围，解决这些问题的途径和方式也是多种多样的。《条例（草案）》第六章把物业管理中的投诉问题都交给房地产管理部门受理，容易造成投诉处理工作难以到位，投诉人的利益得不到保证。因此，建议对《条例（草案）》第六章作相应修改。
　　以上报告，请予审议。

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