关于《湖南省城市住宅区物业管理条例（草案）》的说明 - 立法参考（各地人大政府机构）

您现在位于：首页 → 法规资料

［欢迎光临好律师网］

返回首页

字体大小：大中小

【中文标题】：关于《湖南省城市住宅区物业管理条例（草案）》的说明
【颁布单位】：地方人大
【批准日期】：
【发布日期】：2005年07月27日
【实施日期】：
【时效性】：现行有效
【法规类型】：行政法规

→ 相关资料	效力级别：未设置
“立法资料”相关资料：新闻动态法规文件典型案件论文文献法律文书

好律师网 http://www.haolawyer.com/
（2000年11月26日在省九届人大常委会第十九次会议）
　　湖南省建设厅厅长匡彦博
　　主任、副主任、秘书长、各位委员：
　　我受省人民政府的委托，现就《湖南省城市住宅区物业管理条例（草案）》（以下简称《条例草案》）作如下说明：
　　一、制定本条例的必要性
　　物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其它组织的委托。对物业进行维护、修缮、管理的行为。改革开放以后，随着城市住房新制度的建立和城市建设与管理体制改革的不断深入，我省城市住宅区逐步推行了物业管理，物业管理行业获得了巨大的发展。目前，全省城市有394个住宅区实行了物业管理，房屋建筑面积达3000万平方米，成立业主委员会162个；有400家物业管理企业，从业人员20000人，注册资金25000万元；涌现了83个国家级、省级优秀物业管理住宅区。物业管理的社会化、市场化，不仅对改善广大居民的生活、工作环境，提高城市管理水平，推动社区精神文明建设做出了重要贡献，而且对促进住宅消费，使住宅建设成为新的经济增长点，实施社会再就业工程，产生了积极影响。
　　但是在我省物业管理行业快速发展的同时，由于管理措施不到位，物业管理行为不规范，物业管理立法相对滞后等原因，在城市住宅区物业管理领域还存在着一些亟待解决的问题：一是物业管理跟不上住房商品化的步伐。住房商品化使住房私有率不断提高，到1999年底止全省现有城市住房总面积2l000万平方米，其中私有住房16500万平方米，占75％。一个住宅区或者一栋住房内从过去的单一产权人拥有物业，转变为多个产权人拥有物业。住宅区不能再由原产权单位“一家包揽”负责，而应当推行物业管理。目前在全省现有城市住房中实行了物业管理的住房所占比重还相当低。二是业主不能充分发挥自治管理作用。一些业主不知道自己对物业管理享有的权利，不了解自己应当承担的相应义务；有的住宅区长期不召开业主大会，不成立业主委员会，依然由物业出售单位进行房屋管理；个别业主委员会的产生不规范，议事不公开，决策不民主，不能代表业主正确行使权力，不能很好地维护广大业主的合法权益。三是物业管理企业经营行为不规范。一些单位不具备城市物业管理资质条件。就承担物业管理任务，服务质量没有保障；有的物业管理企业与业主委员会没有形成合同委托关系，责任与义务不清；有的物业管理企业高标准收费，低标准服务，经常与业主、使用人发生扯皮现象；有的物业管理企业的从业人员素质低，没有受过专业教育培训，经常受到业主、使用人投诉。四是物业管理企业经营环境欠佳。物业管理企业与供水、供电、环卫等部门职责不清，承担的责任过多，负担过重；物业管理企业的收费困难，对业主、使用人欠交物业管理服务费束手无策，经营效益普遍较差。
　　这些问题的存在严重阻碍了物业管理行业的发展，损害了业主、使用人、物业管理企业的利益，不利于住宅区物业的维护修缮、管理，不利于房屋的保值增值，不利于社区精神文明建设。因此，为了适应建立社会主义市场经济体制的要求，维护物业管理行业的正常秩序，保障业主、使用人、物业管理企业的合法权益，创造安全、整洁、文明、舒适的居住环境，制定本条例是十分必要的。
　　二、《条例草案》起草依据和过程
　　根据立法计划，《条例草案》于l998年开始起草。在起草过程中，参照建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》和建设部、财政部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，学习并参考上海、江苏、广东、江西、山东、辽宁、深圳、青岛等省市人大通过的物业管理法规，结合我省实际，形成了征求意见稿后，反复征求了业主、使用人、物业管理企业及主管部门的意见，在2000年的全省建设工作会议和全省房地产工作会议上进行讨论。形成送审稿后，省法制办将稿子发至l4个市、州和省直有关部门征求意见，在省房地产业协会专门召开法制建设工作委员会会议和物业管理专业委员会会议讨论修改，同时到岳阳市、株洲市实地调查研究。在广泛听取意见的基础上，对《条例草案》进行了认真修改。9月20日，省人民政府在长沙举办了有业主、使用人、物业管理企业、法律专家、律师和有关部门等各方面代表参加的《条例草案》立法听证会。根据听证会上收集的意见，做了进一步修改。l0月l0日省法制办召开了省直有关单位的座谈会，听取修改意见和建议。11月2日经省政府常务会议讨论通过，形成了现在提请审议的《条例草案》。
　　三、需要说明的几个问题
　　《条例草案》共八章五十一条，对物业管理的涵义和原则、业主与业主组织、物业委托管理、前期物业管理、物业管理职责分工、物业使用与维修、物业管理投诉以及法律责任等方面都作了明确规定。现就几个主要问题说明如下：
　　（一）关于物业管理体制
　　在住房福利体制下，城市住宅区房屋的维护、修缮基本上实行政府和单位大包大揽的方式进行管理，个人不承担房屋的维修养护责任。由于这种模式的管理维护少经费，缺活力，无监督，造成房屋一年新、二年旧、三年破，居民的生活环境较差。物业管理体制是适应住房商品化的需要而建立的新体制。其原则是实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合。其优势在于按市场经济规律运作，业主与物业管理企业权责分明，谁出钱，谁监督，谁受益。物业管理企业提供的专业管理服务作为一种商品进入市场流通，使业主的利益得到体现和保护，城市居民的生活环境得到改善和提高。所以实行社会化、市场化的物业管理，是物业管理立法的首要任务。
　　（二）关于业主组织
　　业主对住宅区物业的共用部位、共用设备、共用设施享有共同管理的权利。其行使权利的具体形式是全体业主召开业主大会，决定有关物业管理的重大事项，选举产生业主委员会，代表业主执行业主大会的决定和监督物业管理企业的管理服务活动。业主委员会的性质是群众性民事权利组织，不具备社团法人资格，不能独立承担民事责任，其民事责任由全体业主共同承担。业主委员会与物业管理企业之间是平等的民事关系，双方签订物业管理服务合同，形成委托与被委托的关系。业主委员会不从事具体经营管理活动，其成员的工作一般属义务性质。《条例草案》对业主委员会的产生方式、性质、职能等作了明确规定。
　　（三）关于物业管理市场机制
　　竞争是市场经济的基本特征，物业管理行业应当引入竞争机制，提高物业管理服务质量。目前在我省许多城市的住宅区物业管理依然实行谁开发谁管理，由物业出售单位指定物业管理企业进行管理。这样既剥夺了业主选择物业管理企业的权利，也不利于物业管理服务水平的提高和行业的健康发展。但是，考虑到目前各地的实际情况千差万别，许多单位的房屋管理体制还没有完全转换；物业管理服务收费水平较低，多数物业管理企业效益较差，物业管理还需要物业出售单位的经费补贴等情况，《条例草案》只规定业主委员会应当采用招标投标等方式择优选择物业管理企业，而没有进行强制规定。
　　（四）关于物业管理职责分工
　　物业管理企业与公用事业单位（供水、供电、供气）、有关部门之间的职责范围问题，一直是物业管理的难题之一。这个问题是由政企不分管理体制所造成的。物业管理有两个特征：一是社会化、市场化，向业主和使用人提供有偿服务；二是物业管理服务是企业行为，不是政府行为。《条例草案》明确了物业管理服务的内容和范围，规定了物业管理企业应当按照合同承担义务，界定了物业管理企业与公用事业单位、有关部门之间的职责范围。
　　（五）关于前期物业管理
　　针对城市住宅区边建设、边销售、边管理的实际情况，为了加强建设与管理的衔接，避免出现二者脱节，《条例草案》规定了出售单位应当负责物业开始出售至业主委员会成立之前的前期物业管理。为了给物业管理工作创造必要的条件，保障物业管理企业有效地提供物业管理服务，《条例草案》规定：物业出售单位应当提供必要的物业管理服务用房，并移交物业管理所需的资料。
　　（六）关于投诉与法律责任
　　《条例草案》规定主管部门应当建立投诉受理制度，并迅速作出处理。对物业管理中存在的不规范行为，《条例草案》分别对业主、使用人、物业管理企业、主管部门设定了处罚条款。
　　以上是我对《条例草案》的说明。请主任、副主任、秘书长、各位委员审议!
　　谢谢!

→ 报告错误链接

免责申明：本站的宗旨是普及法律知识，免费为网友提供法律服务；本站部分内容来自互联网，如果侵犯了您的权益或版权，请来信告诉我们；如果大家有好的文章，请积极投稿，谢谢。
特别注意：本站所提供的论文，文章，如需使用，请与原作者联系，版权归原作者所有。
敬请注意：如需复制本文，请务必登陆本站，否则不能正常使用。