湖南省人民代表大会法制委员会关于《湖南省城市住宅区物业管理条例（草案）》审议结果 - 立法参考（各地人大政府机构）

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【中文标题】：湖南省人民代表大会法制委员会关于《湖南省城市住宅区物业管理条例（草案）》审议结果
【颁布单位】：地方人大
【批准日期】：
【发布日期】：2005年07月27日
【实施日期】：
【时效性】：现行有效
【法规类型】：行政法规

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（2002年1月20日在省九届人大常委会第二十七次会议）
　　省人大常委会委员省人大法制委员会委员胡旭晟
　　主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
　　省九届人大常委会第二十二次会议分组审议了《湖南省城市住宅区物业管理条例（草案·修改稿）》（以下简称条例草案修改稿）。委员们在审议中提出了一些修改意见和建议，其中对制定本条例的必要性存在两种不同的意见。一种意见认为，我省物业管理起步较迟，缺乏经验，条例草案修改稿中有些条文规范还不太成熟，建议法制委员会与有关部门进一步研究和修改，待成熟后再提请常委会会议审议。另一种意见认为，物业管理作为一个新的行业在我省已经形成规模，物业管理活动也急需规范，制定本条例很有必要，且条例草案修改稿已比较成熟，希望作进一步修改后尽快出台。根据常委会的审议意见，法制委员会作了进一步的调研论证，并对条例草案修改稿再次进行了修改，形成了条例草案二审修改稿。2001年12月28日，法制委员会召开全体会议，对条例草案二审修改稿进行了审议，省人大环境与资源保护委员会派员列席了会议。12月31日，省人大常委会主任会议对条例草案二审修改稿进行了审议。会后，法制委员会根据主任会议的审议意见又作了必要的修改。法制委员会审议认为，近十年来，随着城市住房制度改革的不断深入，我省城市住宅区逐步推行物业管理，取得了一定成效。物业管理作为一个新的行业，在我省已经初具规模。在逐步推行物业管理的过程中，也积累了一些经验。但由于物业管理立法相对滞后，导致了实践中物业管理行为不规范，业主、使用人、物业管理企业权益没有保障等一些亟待解决的问题。特别是在国家法律尚未出台的情况下，尽快制定物业管理方面的法规，保证物业管理市场的健康发展，是十分必要的。法制委员会同时认为，条例草案经过常委会两次审议和反复修改，已基本成熟，与法律、行政法规不相抵触，建议本次常委会会议审议通过。现将进一步修改的情况说明如下：
　　一、关于实行物业管理的范围
　　条例草案修改稿第四条规定“推行物业管理社会化、市场化、专业化。”“新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。”“配套设施不全的原有住宅区，应当创造条件，逐步实行物业管理。”部分委员审议时认为，按照此规定，意味着条例出台后，将在城市住宅区强制实行物业管理，这显然不符合我省实际，建议修改。法制委员会进行了认真研究并征求了有关方面的意见。法制委员会认为，实行物业管理是业主、使用人与物业管理企业之间平等的民事行为，也是今后的发展方向，但制定本条例的目的并不是要强制实行物业管理，而是为了对已经实行或今后将实行的物业管理活动进行规范，从而保障业主、使用人和物业管理企业的合法权益。因此，提请本次会议审议的条例草案二审修改稿删去了原修改稿第四条第二款、第三款关于实行物业管理范围的规定，将第一款“推进物业管理社会化、市场化、专业化”的内容，作为立法目的之一并入第一条。
　　二、关于业主自治管理
　　根据发达国家和我国上海、深圳等经济发达地区的经验，城市住宅区的物业管理采取业主自治管理与委托物业管理企业专业化管理相结合的办法。业主自治管理主要体现为业主组成业主会、选举产生业主委员会和制定业主公约、业主会章程，并讨论决定物业管理中的重大事项。委员们在审议时认为，条例草案修改稿对业主会、业主委员会的性质和相互关系没有界定清楚，而且有些内容在有关民事法律中已有规范，有些内容应当规范在公约和章程中。根据这些意见，法制委员会对第二章进行了较大的修改：（1）为了使各章标题之间相互衔接、章标题与内容相对应，将第二章的标题由“业主和业主组织”改为“业主组织”；（2）对业主会、业主委员会的性质和相互关系作了规定，即第四条第三款“业主会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，业主委员会是业主会的办事机构。”（3）对业主会、业主委员会的职责作了进一步的简化，同时增加了业主会开展活动的原则规定，即第六条“业主会的议事方式、表决程序等事项由业主会章程规定。业主会应当依照本条例和业主会章程开展活动。”（4）对业主在物业管理中的权利、义务由列项规定改作了原则性规定，即第九条第一款“业主在物业管理活动中，按照业主公约和物业管理服务合同的规定行使权利、履行义务。”
　　三、关于登记备案制度
　　条例草案修改稿规定了业主委员会成立后和物业管理企业领取营业执照后，应当在一定的时间内持有关文件到房地产管理部门办理登记手续。委员们在审议中认为，本条例所规范的主要是民事法律关系，房地产管理部门作为物业管理的主管部门，对业主委员会和物业管理企业主要是进行监督和指导，建议对登记制度作适当修改。据此，将这两个登记制度改为备案制度，并对备案时必须提交的文件作了简化，即第七条第二款“业主委员会及其成员名单应当自选举产生之日起三十日内，报所在地县级人民政府房地产行政管理部门备案”和第十条“从事物业管理的企业应当自领取营业执照之日起三十日内，将营业执照复印件和企业章程报企业所在地的县级人民政府房地产行政管理部门备案。”
　　四、其他问题
　　根据委员们的审议意见和调研情况，法制委员会对条例草案修改稿还作了一些修改：（1）根据委员们的意见，删去了关于物业、业主、使用人和物业管理企业的概念，同时，对物业管理的概念作了进一步修改，即“本条例所称物业管理，是指物业管理企业依照合同约定，对物业管理区域内的房屋共用部位、共用设备以及相应配套的共用设施的维修、养护、管理，并提供相关服务的活动。”（2）为了兼顾各方利益，将第七条第一款“已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之五十以上的物业管理区域”中的“百分之五十”改为“百分之六十”；（3）鉴于合同法对合同内容有专门规范，本条例没有必要对物业管理服务合同的内容作出规定。因此，删除了条例草案修改稿第二十七条关于物业管理服务合同内容的规定；（4）对业主、物业管理企业与公用企事业单位的关系作了适当修改，即第二十三条“物业管理区域内的水、电、气、热、通信、有线电视等费用，由相应管理服务单位向最终用户收取。物业管理企业可以根据有偿原则接受相应管理服务单位的委托，代收有关费用。”（5）根据委员们的意见，对法律责任作了适当的修改；（6）将附则中有关专业术语解释条款改作了原则性规定，即第三十八条第一款“本条例所称的共用设施和房屋的自用部位、自用设备、共用部位、共用设备的具体范围，由省人民政府建设行政管理部门确定并公布。”
　　此外，还对条例草案修改稿部分文字和条文顺序作了修改和调整。
　　条例草案二审修改稿和以上意见是否妥当，请予审议。

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