湖南省人民代表大会法制委员会关于《湖南省城市住宅区物业管理条例（草案）》修改情况 - 立法参考（各地人大政府机构）

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【中文标题】：湖南省人民代表大会法制委员会关于《湖南省城市住宅区物业管理条例（草案）》修改情况
【颁布单位】：地方人大
【批准日期】：
【发布日期】：2005年07月27日
【实施日期】：
【时效性】：现行有效
【法规类型】：行政法规

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（2001年5月25日在省九届人大常委会第二十二次会议）
　　省人大常委会委员省人大法制委员会委员胡旭晟
　　主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
　　省九届人大常委会第19次会议对省人民政府提请审议的《湖南省城市住宅区物业管理条例（草案）》（以下简称条例草案）进行第一次审议后，根据委员们的审议意见和省人大环资委审议意见的报告，法工委会同有关部门对条例草案进行了多次修改。2月26日，法制委员会对条例草案改稿进行了初次审议，省人大环资委、常委会、法工委、省政府法制办的负责同志列席了会议。之后，法制委与法工委又做了多次调研。4月30日，法制委对条例草案修改再次进行了审议并作了修改。5月10日，主任会议审议了条例草案修改稿，根据主任会议的审议意见，法制委会同法工委对条例草案修改稿进一步作了修改，并形成了提请本次常委会会议审议的条例草案修改稿。现将主要修改情况报告如下：
　　一、关于条例草案的结构
　　条例草案原有8章51条，常委会委员们审议认为，该草案内容不够简练，结构不够严谨，需要在结构和内容上进行调整。为此，修改时对结构作了较大调整，删去了条例草案第四章（前期物业管理和相邻关系）和第六章（投诉），并将相关内容调整到其他各章，从而将条例草案8章51条修改为条例草案修改稿的7章50条，即第一章（总则）、第二章（业主和业主组织）、第三章（物业管理企业）、第四章（物业管理服务）、第五章（物业使用与维修）、第六章（法律责任）、第七章（附则），并按此顺序，对条例草案的内容作了相应的调整。
　　二、关于条例草案的适用对象和范围
　　常委会委员们和省人大环资委审议认为，条例草案没有把“城市住宅区”和物业管理适用范围界定清楚。据此，通过调查研究并充分征求有关方面的意见，对条例草案的第三条第一款作了修改，从而进一步明确了条例的适用对象和范围。经过修改后，第三条第一款规定：“本条例所称城市住宅区，是指城市规划区域内相对集中的居住区域”，第四条第二款、第三款规定：“新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理”、“配套设施不全的原有住宅区，应当创造条件，逐步实行物业管理”。
　　三、关于业主自治管理
　　根据发达国家和我国上海、深圳等经济发达地区的经验，城市住宅区物业管理主要是通过业主自治管理并结合委托物业管理企业管理来实现的，而业主自治又是通过组成业主大会或者业主代表大会并选举产主业主委员会等自治组织机构和制定业主公约等自治章程来实现的。如何管理和维护好住宅区内的共用部位、共用设施、共用设备和公共秩序、公共利益，是在市场经济条件下值得认真探索的问题。我国民法通则第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。”按照这一规定，我们修改时着重引导业主提高自身的法律素质和自治能力，明确规范了业主的权利和义务以及业主自治管理的方式。因此，修改时对第二章（业主与业主组织）中有关业主公约的规定，增加了内容，即第十一条第三款：“业主大会或者业主代表大会作出的决议，不得违反法律、法规，不得损害社会公共利益，对物业管理区域内全体业主具有约束力。”第十五条：“业主应当订立公约，对有关物业的使用、维护、管理及公共利益等事项依法作出约定。业主公约自业主大会或者业主代表大会通过之日起生效，对全体业主具有约束力。”“业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所有地房地产管理部门备案。”并强调了违反业主公约的法律后果，即第四十三条第一款：“业主、使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。”
　　四、关于物业管理企业的资质管理
　　条例草案原第十八条及第四十五条规定了从事物业管理的企业必须按规定向房地产管理部门申领城市物业管理资质证书并设置了相应的行政处罚。法制委员会认为，按照国务院关于减少行政审批和许可、加强经济环境综合治理的精神，对一般的市场主体不应设置繁琐的市场准入制度，各个行政主管职能部门应当将履行职责的重点放在市场监管上。最近国务院法制办下发征求意见的由建设部起草的《物业管理条例（送审稿）》，也只规定了“物业管理企业应当自领取营业执照之日起30天内，持下列文件到登记机关所在地的房地产行政主管部门备案”。因此，修改时删去了有关物业管理企业的资质管理规定，只作了“向所在地的房地产管理部门登记备案”的规定，并删去了相应的行政处罚规定。
　　五、关于前期物业管理
　　通过调查，我们了解到，在业主委员会成立之前，物业出售单位的前期物业管理，是搞好物业管理的前提和基础。因此，在修改时对此问题进一步作了明确规范，在条例草案修改稿第二十一条中规定：“物业管理区域内房屋开始出售至业主委员会成立前的物业管理，由物业出售单位委托物业管理企业承担；物业出售单位应当在房屋交付使用前与业主签订前期物业管理服务协议。”“物业管理区域内未售出的房屋，其物业管理服务费用由物业出售单位承担。”
　　六、关于物业管理服务收费
　　牧业管理服务收费如何定价？委员们在审议中有两种不同意见，一种意见认为，物业管理服务收费的高低关系到千家万户业主的切身利益，以实行政府定价或政府指导价为宜；另一种意见认为，可以由物业管理企业与业主协商确定，不宜实行政府定价或政府指导价。法制委员会认为，从严格意义上讲，物业管理服务收费如何定价，应当由市场来调节，但考虑到我省物业管理服务市场还不成熟，仍需要政府进行一定的指导。为此，对条例草案第二十四条第二款作出了修改，即条例草案修改稿第二十九条第二款：“物业管理服务价格，由业主委员会与物业管理企业按照政府指导价协商确定。”
　　七、关于物业管理企业与有关公用事业企业单位的关系
　　省人大环资委的审议报告认为，目前，物业管理企业无偿为有关公用设施管理专业单位代收有关费用的现象较为普遍，这加重了物业管理企业的负担。为此，条例草案修改稿增加了一条作为第三十三条，从而进一步明确了物业管理企业与公用设施管理单位在城市住宅区公用事业管理中的地位和关系，即：“环卫、供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等单位，可以按规定将物业管理区域内有关服务事项，委托给物业管理企业实行统一服务，委托服务费按委托合同执行。不实行委托服务的，应由有关单位服务到户。”“任何单位和个人不得就同一服务内容，向业主、使用人或者物业管理企业重复收费。”
　　八、关于法律责任
　　委员们审议认为，条例草案中设置的行政处罚有的可能造成多头执法、重复处罚。法制委员会认为，根据法律责任设置的基本原则，对每种违反义务的行为或者侵权行为设定相应的、可操作的、适当的法律责任是可以的，但越权设置、重复设置，或者相关行为与其法律责任形式（如民事责任、刑事责任、行政责任等）的设置不相协调，甚至过分强调行政法律责任的功能，导致滥用国家处罚权，如此等等，都势必损害法律责任体系的完整性、统一性、协调性，不利于实现立法的目的。条例草案第四十五条、第四十六条规定的对第二十三条、第三十四条第（一）项至第（四）项行为的处罚确有不当，主要体现在：第四十五条、第四十六条所列的违法行为，有的是属于违反行政监督管理中秩序的行为，有关法律、法规已规定了相应的法律责任，在物业管理中只是实施的问题，不宜在本条例中再作重复规定，且条例草案规定的违法行为、处罚种类幅度以及执法主体与有关法律、法规的规定不一致，有损法律、法规的统一性；有的属于违反合同行为以及其他在平等主体之间发生的民事侵权行为，应由当事人自己主张权利或者承担民事责任的，都不宜设置行政法律责任，更不宜设置行政处罚。此外，条例草案第四十七条、第四十八条关于刑事责任和行政责任的规定重复了国家有关法律的规定。有鉴于此，在修改时删除了条例草案中关于刑事责任的规定和部分有关行政责任的设定。同时，关于业主、使用人违反业主公约，或者业主与物业管理企业不按约履行物业管理服务合同时，修改时专门增加了这方面的违约责任、损害赔偿责任等民事责任的原则性规定，即条例草案修改稿第四十三条。此外，根据委员们的审议意见和建议，对条例草案的部分文字和顺序作了相应修改和调整。
　　现在特向常委会会议提出条例草案修改稿，请予审议。

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