纠正违规拆迁 确保社会稳定
文/崔旭 付建华
案件介绍：
2003年，西部省份某县的基层行政法庭受理了一起居民集体上诉房屋拆迁主管部门的民告官案件。该案系原告＊＊居民因不服房屋拆迁安置补偿发生纠纷，诉被告县房地产管理局、拆迁人＊＊公司、评估人某房地产评估有限责任公司。该案的原告拥有私有房屋1间，建筑面积14平方米，并依法办理了房屋所有权证和土地使用权证。2001年5月8日，经当地城建主管部门批准，拆迁人＊＊公司取得了原告私有房屋所在地段的《建设项目选址意见书》；2002年5月28日，当地发展与改革委员会作出了原告房屋所在地段修建商业一条街综合楼的建设计划批复，同意在选址范围内修建商业综合楼二幢；2002年12月17日，县土地管理部门作出了给拆迁人＊＊公司出让土地的批复，同意将原告房屋所在地段的国有土地1617.07平方米出让给拆迁人＊＊公司，作为商业用地。2003年6月10日，拆迁人＊＊公司向被告县房地产管理局提供了选址范围内的拆迁计划和拆迁方案，2003年6月19日，被告县房地产管理局向拆迁人＊＊公司颁发了《房屋拆迁许可证》，由拆迁人＊＊公司自行组织实施拆迁。因原告的房屋及占用的土地在拆迁范围内，2003年8月22日，第三人房地产评估公司对原告所属房屋进行了价格评估，毎平方米估价为432元，合计6048元。并对计划用于补偿安置的2间砖木结构房屋也进行了评估，评估对象现值15730元，并分别作出了房屋评估报告，分别于2003年8月25日和2003年9月8日送达。2003年8月21日，原告与拆迁人＊＊公司就房屋拆迁补偿安置未能达成一致意见。2003年8月24日，拆迁人＊＊公司以与原告达不成拆迁协议，要求被告作出行政裁决。被告受理后，于2003年9月2日组织包括拆迁人在内的拆迁工作小组，就原告与拆迁人＊＊公司的拆迁安置补偿协议事宜进行了协商，但双方未取得一致意见。2003年9月5日，被告作出了《城市房屋拆迁纠纷裁决书》。《裁决书》认定：“被申请人要求产权调换的主张符合法律、法规的规定，本局予以С帧５簧昵肴艘缶徒偷氐?面积产权调换一层楼房门店，土地按国有土地使用证载明的面积2514.00元/平方米，房屋按房屋所有权证证载的建筑面积600.00元/平方米进行补偿，各计其价，互找差价的要求不符合法律法规的规定，本局不予支持。依据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、第二十三条、第二十四条、第二十五条的规定，裁定：1、申请人对被申请人的私有房屋1间，建筑面积14平方米，以房产评估公司出具的评估报告为依据，估价对象价格432.00元/平方米，计6048.00元给予货币补偿。2、申请人对被申请人的房屋以房地产评估公司出具的评估报告为依据，估价对象价格432.00元/平方米，计6048.00元予以异地产权调换，提供异地2间砖木结构房屋，建筑面积28.6平方米，经房产评估公司评估估价对象15730.00元，双方按市场评估价格进行结算，差额9682.00元，由被申请人向申请人支付。3、限被申请人自本裁决书送达之日起五日内选择以上二种拆迁补偿安置方式之一后，将房屋腾空，完整交付申请人拆迁。如不服本裁决，任何一方可在接到本裁决书之日起三个月内向县人民法院提起诉讼。诉讼期间，不停止拆迁的执行”。《裁决书》于2003年9月8日送达原告。2003年9月15日，被告向县人民法院提出强制拆迁的申请，法院于2003年9月15日作出行政裁定书，准予强制执行。行政裁决书送达后，原告不服，认为被告行政裁决时没有考虑土地的补偿价值，没有进行就地安置，异地安置不符合法律的规定，被告所作出的行政裁决主要事实不清，证据不足，适用法律错误，应依法撤销被告的行政裁决，并推翻第三人房产评估公司所作出的房地产评估报告。
县法院认为：被告对房屋拆迁纠纷作出行政裁决时，不但要做到被诉具体行政行为的结果具体、规范，而且还要严格审查与被诉具体行政行为相关联的其他事实的真实及合法有效，否则，就不能做到被诉具体行政行为的合法。在行政诉讼中，被告应当在举证期限届满之前向法院提交其作出具体行政行为的全部证据和所依据的规范性文件，被告不提供或者无正当理由的，视为被诉为没有相应的证据。根据《城市房屋拆迁管理条例》第七条的规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋诉迁管理部门提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。作为房屋拆迁管理部门要按照《拆迁条例》的规定严格履行审查职责，对不符合以上条件的，不得发给房屋拆迁许可证。《拆迁条例》第八条规定房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应将房屋拆迁许可证载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。被告在本案中没有提交作为拆迁人的＊＊公司的建设用地规划许可证，和办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，被告给拆迁人＊＊公司颁发拆迁许可证属程序违法，通过审理，不能证明被告在拆迁中对相关事宜公布过拆迁公告。被告具体行政行为证据不足，程序违法。以上与被诉具体行政行为合法性相关的事实，虽当事人双方未提出异议，但人民法院应当依职权适时主动审查。房地产评估公司系房地产中介服务机构，不是行政机关，原告未提出重新鉴定的申请，而要求在本行政诉讼中依法推翻评估机构的评估结论与法无据，本院不予支持。故依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项、第1、3目的规定，判决如下：
一、撤销县房地产管理局于2003年9月14日作出的城市房屋拆迁纠纷裁定书。
二、驳回原告要求推翻房地产评估公司作出的房地产评估报告的请求。
案件受理费100元，其他诉讼费200元，合计300元，由被告县房地产管理局承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中级人民法院。
案件评析：
上述案例可以看出，政府部门在工作中与依法行政的要求还有较大的差距。正如本案中房地产管理部门在审批拆迁许可证时，执法程序不严格，在拆迁人没有提交建设用地规划许可证和金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，在没有证明拆迁人发布拆迁公告的情况下，他们作出了行政审批。由此，政府部门应当进一步加强管理，规范城市房屋拆迁行为，树立依法办事、依法行政的观念。尤其是《行政许可法》实施后，房屋拆迁管理部门一定要认真贯彻落实《城市房屋拆迁条例》和国务院办公厅《关于控制城市房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发[2004]46号），严格拆迁程序，坚持依法拆迁，即：第一，拆迁人向房屋拆迁管理部门申领拆迁许可证；第二，房屋拆迁管理部门发布拆迁公告；第三，进行拆迁评估；第四，拆迁人与被拆迁人订立拆迁安置协议；第五，拆迁人按照拆迁补偿安置协议进行补偿安置；第六，实施房屋拆迁。只有这样，才能确保拆迁群众“居者有其屋”，维护社会稳定。
作者声明：该文已经在《建筑市场与招标投标》杂志2005年第一期全文发表，未经作者同意不得转载。
崔 旭 甘肃锦舒律师事务所
付建华 张掖市建设局
邮政编码：734000
联系电话：0936-8217945
电子信箱：fjh1996@163.com
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