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摘要：没有约定租赁房屋用途，发生法律纠纷多；房屋所有人未承诺房屋特殊用途，承租人擅自停付租金，承租人承担违约责任。

原告（反诉被告）：徐##，女，汉族
委托代理人：上海####律师事务所律师

被告（反诉原告）：香港**公司
委托代理人：熊彦，上海市世通律师事务所律师

【案件事实】

  2004年5月27日，徐##与香港**公司签订《上海市房屋租赁合同》一份，该合同约定徐##承租香港**公司座落上海市泰康路…号店铺，建筑面积156.02平方米，房屋用途为商业，房屋类型为店铺。租赁期自2004午7月1日起至2007年6月30日止，房屋月租金为人民币32,760元。在香港**公司交付房屋时，徐##应向香港**公司支付租赁保证金，即一个月租金人民币32,760元。租赁关系终止时，香港**公司收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约由徐##承担的费用外，剩余部分无息归还徐##。租赁期间，使用该房屋所发生的士、电、煤气、通讯、物业管理等费用均由徐##承担。合同另约定徐##逾期支付租金累计超过一个月，香港**公司有权书面通知徐##解除合同，徐##应按月租全的三倍支付违约金。合同签订后，香港**公司向原告交付了房屋，徐##按约向香港**公司支付租赁保证金及三个月租金，并按期支付了2004年10月至12月的租全。徐##在装修过程中因得知该房屋无法开设酒吧，后未再支付2005年1月之后的租金。香港**公司支付了上述房屋2004年10月至2005年6月的物业管理费人民币4,774.23元。香港**公司于2005年4月6日发函给徐##要求解除合同。

    在审理过程中，徐##向法院申请要求对上述房屋的现值进行评估，经评估后认为，房屋内装修完毕尚未使用，该房屋内装潢及附属设备评估价格为人民币219,763元，其中构筑物及其他辅助设施价值人民币166,063元，设备价值人民币53,700元。

【诉讼经过】

   徐##提起诉讼，诉讼请求为：1，解除《上海市房屋租赁合同》；2，香港**公司返还徐##租赁保证金人民币32760元；3，香港**公司赔偿徐##6个月的租金损失人民币1960560元及装修损失人民币219763元。

    鉴于徐##未支付租金，香港**公司提起反诉，反诉请求：1，确认《上海市房屋租赁合同》于2005年4月6日予以解除；2，徐##支付拖欠的2005年1月至4月的租金人民币131040元，并支付违约金98280元给香港**公司；3，徐##返还由香港**公司垫付的物业管理费人民币4774.23元。

    原告徐##以及其律师认为：双方签订租赁合同时，徐##多次告知香港**公司，徐##承租该商铺用于开设酒吧，香港**公司也明确表示该房屋可开设酒吧，香港**公司作为该房屋的业主，应当知晓该房屋的用途限制，但香港**公司未如实告知原告，致使徐##无法使用承租房屋且已产生损失，根本无法实现合同目的。

    被告香港**公司代理人熊彦律师认为：1，双方在签订合同时，约定该房屋做商铺之用，香港**公司直至收到徐##律师回函前并不知道徐##要开设酒吧，也未承诺徐##可以在租赁房屋内经营酒吧。所以，香港**公司并无过错。2，香港**公司交付的房屋并不违反租赁合同所规定的条件，且已经将房屋交付给了徐##。徐##在租赁期间应当履行租赁合同义务，支付管理费以及租金；3，根据租赁合同第六条6—4规定：“除本合同附件（三）外，徐##需另行装修或增设附属设施的，应事先征得香港**公司的书面同意，按规定向有关部门报批的，还应由香港**公司委托徐##提请有关部门批准后，方可进行。”，徐##进行装修并未得到香港**公司的同意，亦未经有关部门审批，其装修损失应由徐##自己承担。4，现合同继续履行已不可能，香港**公司同意解除合同，但不同意徐##其他诉讼请求。

【判决结果】

    上海市卢湾区人民法院作出如下判决：
    一、徐##与香港**公司于2004年5月27日签订的关于上海市泰康路…号店铺的《上海市房屋租赁合同》于2005年4月29日予以解除；
    二、香港**公司在本判决生效后十日内返还租赁保证金人民币29046.71元；
    三、香港**公司在本判决生效后十日内给付徐##上海市泰康路…号店铺构筑物及其他辅助设施补偿费人民币166063元；
    四、徐##要求香港**公司赔偿租金损失人民币196560元之诉讼请求不予支持；
    五、徐##在本判决生效后十日内给付香港**公司2005年1月至4月的租金人民币131040元；
    六、徐##在本判决生效后十日内给付香港**公司违约金人民币98280元；
    案件受理费人民币9112元、反诉案件受理费6021元、评估费10000元，共计人民币25133元，由徐##负担人民币12221元，由香港**公司负担12912元。

上海房产律师 熊彦律师   电话：021-29715315

转自：原创    （浏览 142 次）2008-03-30 20:57:00   加入我的网摘