“以租代售”的法律风险分析
河北俱实律师事务所 胡庆乐
之所以想写这样一个题目，是因为今天帮朋友看了一份石家庄某商铺的两份合同。其中第一个合同约定，一个物业投资管理公司将某商场内17平米左右的一块地方出租给客户，承租押金16万元，租金由承租客户商铺的另一个公司支付，租期5年，租期届满后退还全部押金。五年期满后客户有优先购买权，合同中还约定，商铺抵押给客户。又另一份合同是这样约定的，另一个公司经客户委托来统一经营，并向客户支付租金，这个租金与客户支付给上一个公司的租金的差价就是客户的收益，还有一个承诺，客户的收益将达到承租押金的11％到12％，上一个公司对客户的收益与另一个公司承担连带保证责任。
很明显，这样的销售方式就是“以租代售”，但是这其中对客户来讲，风险是非常大的。我给客户的分析是这样的：
第一，这里的承租押金实际上就是销售款，因为相对于石家庄的其他商铺，平均下来每平米9000元，在那样的地段已经是销售价格了。但是名称上又不是销售款，这就使得开发商在没有预售许可证的情况下同样能达到销售的效果。而这么多的现金不以销售收入的形式便进了开发商的账户，如果开发商将款项转移、挪作他用或者破产了，投资者还能要回来吗？
第二，所谓的收益没有实际上的保证。作为合同中约定统一经营的公司的保证和出租公司的连带保证，这都是虚的，公司的经营是又风险的，有限责任公司，由于各种财务状况并不对社会公开，作为客户的公众，并不了解公司的实际资产状况。公司经营状况好，资产充足，能够给客户约定的收益。如果公司经营不好，公司资产不足以支付客户的收益，怎么办？收益从那里来？也许销售人员会说，我们已经把商铺抵押给客户了，但时候客户拿不回钱就会取得商铺。作为法律工作者，我们都知道，不动产抵押需要经过向主管机关的登记才发生法律效力的，只是在合同中作出约定而不办理抵押登记，无异一句废话。
另外提醒广大客户的是，能够独立合法产权证件的商铺是必须能够构成一个独立空间的实体，就像一间屋子，必须有四面墙一个地板一个屋顶才算一个法律意义上的不动产。而作为这样的没有墙壁的商铺，它是无法办理房产证的，也就无法就所约定的商铺设定合法的抵押权。而且这样的商铺，说白了只是商场里的一个摊位，却要当作一个独立的房间来销售，希望投资者能明白自己的投资意味着什么。
还要提醒，作为开发商，在开发项目时一般都会以土地或在建工程向银行抵押申请基本建设贷款。不要认为开发商跑了还有建筑物在。作为已经正式办理产权抵押登记的抵押权人——银行，有着优先受偿的权利，建筑物拍卖价款在偿还银行贷款后，还能剩余多少，是无法预测的。
第三，希望广大客户明白“优先购买权”的含义。优先购买权是指在同等条件下，作为承租方可以优先购买租赁物的权利。这里面的同等条件，一般在买卖中，至少是价款相同。如果价款不同，大家不在其他方面站在同一起跑线上，又如何谈优先呢？所以这样的以租代售合同中约定的优先购买权，可能对客户来讲是一个陷阱，首先我们把相当于当时商铺价款的押金给了开发商，我们在5年内会获得租金收益。但是当5年后，即使这样的商铺是独立产权，可以上市交易，它的价格也不是现在的水平了，它肯定要升值，升值的空间是很大的。此时的销售价格与我们现在的销售价格，我们在那个的同等水平上优先？升值后的价格水平上优先，也许客户这几年的收益都不足以支付涨价的部分，收益又在哪里？不是又跑到开发商那里去了吗？因为销售的人仍然是现在的开发商。
所以建议，投资者在进行投资时要理性分析，多咨询专业人士的意见，以避免不应当的风险。
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