叶会强律师的博客

一、当前商品房交易的问题

1．房地产买卖中问题多，产生了不少纠纷，比如：商品房买卖“陷阱”多; 开发商、销售商将已查封的商品房或未涂销的抵押房出售，欺骗购房人; 目前律师行为强化了商品房销售地位的不平等; 对律师收费认识不一致等。

２、购房是专业性比较强的事情，涉及经济、法律、建筑等方面的专业知识，所以私人请有关专业人士或请有经验的朋友帮助，成为民间购房常见的行为，反映出购房需要有专业知识的中介人帮助的必要性。由民间大量需求而发展为社会通常的规范的做法，是一种商品经济发展的通常途径。因此，规范房地产交易行为，保护购房者权益，推行购房律师代理很有必要。推动律师代理购房的大方向正确。

３、对律师介入房地产领域，有关行政主管部门都认为有必要，但在如何操作问题上存在分歧。当前，通过中介组织参与，推行律师代理购房，增加房地产市场交易过程中的信用，是一个健全的市场所要求的。

二、对问题的基本分析

１、对律师见证的基本分析

所谓律师见证，通常就是律师应当事人的邀请，参与当事人所从事的法律活动，以法律见证书的形式，对当事人法律活动予以证明，能够保证当事人实施法律行为的合法性，一旦发生纠纷可以为人民法院提供真实的书证材料。但律师见证不是灵丹妙药，不是保险箱，更不能作“铁证”，当事人用它防风险，要擦亮眼睛。事实上，购房者最迫切需要的是安全可靠的律师代理服务，而不是目前通行的见证服务。

２、代理购房的律师收费问题

有一些专业人士指出，律师代理制度能否广泛推行，关键是收费。有律师界人士提出，如果每单代理交易收费少于800元，就不予考虑。但律师收费过高的话，很多市民则明确表示将放弃这个权利。律师代理价格要与提供服务的内容多少、工作量大小、难度与风险的高低等平衡，通过参照有关数据，双方协商解决。要体现律师的义务与责任，加强监控律师的职业操守，以规范市场。

收费标准可以从两方面考虑：一是根据交易标的物的价格按百分比计算律师费；二是以每宗服务项目定出收费标准。如果是二手房交易则可以增加一些费用。从委托律师代理的一方来说，只要价格合理，十分需要有安全、高效的律师代理服务。适当收费易于为人们接受，不至由于律师代理费成为增加购房者负担。

三、 对策建议

１、建立律师代理制度，提高执政水平

通过政府引导、行业协会推动，推行律师代理购房的举措，是一次提高执政水平和执政艺术的良机，也是培育中介组织和社会团体自我管理的职能的机遇。

推行律师代理购房的主要依据有：第一、根据《中共中央关于完善社会主义市场经济基础体制的若干问题决定》指出，“积极发展独立公正、规范运作的专业化市场中介服务机构，按市场化原则规范和发展各类行业协会、商会等自律性组织。”　　

第二、根据建设部建法［2001］69号文《关于建设系统依法行政的实施意见》，“立法工作应当促进政府职能切实转变到经济调节、社会管理、公共服务上来，把企业的生产经营权、投资决策权交给企业，把社会可以自我管理的职能交给中介组织和社会团体，把群众自治范围内的整改交给群众自己依法处理。”“对市场机制可以发挥作用的领域，要坚决取消相应的行政审批事项；”“没有法律、法规依据，不得任意设定管理相对人的义务，不得设定审批、发证、登记、备案等各类行政许可。”

２、通过协会合作方式，推动律师代理购房

在市场经济条件下，行业协会作为非营利的社会中介组织, 在市场经济运行中起到服务、协调、自律的作用，是一种以社会公共利益为目的，以行业会员为主要服务对象，以政府监督下的自主准则，以非官方机构的民间活动方式的非营利的法人组织。因此，充分发挥行业协会服务、协调和自律作用是建设和完善市场经济的十分重要的部分。

四、设立“房地产律师代理工作指导委员会”

推进律师代理要科学化、组织化，由有关的协会协商订立行为守则，接受社会监督。因此，建议房地产业协会、律师协会与消费者委员会（协会）等联合发起“房地产律师代理工作指导委员会”（暂定名），作为推进这一工作的指导机构。由行业协会协商制定推进此项工作的步骤，指导工作。通过房地产业协会、律师协会、消费者委员会（协会）共同协商，制定推进律师代理购房制度的步骤、要求和管理架构等，试点先行，取得经验后再推广，同时接受社会监督。

根据广东情况，提出如下参考意见。

第一种方案：一手楼交易可以由某一家律师事务所代理购房者与开发商签约，向购房者收取律师费，代表购房者利益。代表购房者利益的律师事务所可以与开发商联系，由开发商推荐，但不准接受开发商的好处，也不代表开发商的利益。开发商可以另外聘请另一家律师事务所代表自己的利益。如购房者不接受开发商推荐的律师事务所，也可以自己带律师来或自行签约。

在香港律师楼签约，是由开发商指定律师楼，由购房者交律师费，律师并不代表开发商利益，而且对交付购楼款进行监督，这是多年来香港房地产交易习惯所形成的，是不成文法。内地个别开发商仿效这种做法并不成功，原因在于内地律师并没有香港律师的权限和行业监督管理，消费者也没有接受如此律师服务的习惯，政府建设主管部门也没有相应的服务和与律师业的有效沟通等。在考虑到分散的购房者要找到合适的律师事务所不容易方面，由开发商、销售商推荐可能会好些，这样集中提供购房的服务有利律师事务所达到规模经济、提高效率和降低成本，律师不能同时兼职推荐方的律师，因此负责为购房者服务的律师事务所只有全心全意为购房者服务才会有可靠而充足的收入，他们将会尽力做好委托方服务工作，在消委会、律协、房协的共同监督下，律师应当会严格遵守公开的游戏规则。

第二种方案：由上述指导委员会推荐两至三家律师事务所向社会公布担当某一楼盘的代理律师，由购房者选择，为防止垄断经营，要保持公开、公平、公正的原则。 

律师收费标准，建议代理二手楼可以略高于代理一手楼。因为代理事项包括协约、契据及按揭等文件工作，由洽谈买卖签约到取得房地产权属证并交给业主为止。但其他费用，如查册费、文件复印费及离境工作差旅费等则不包括在内。最终收费标准以物价局公布指导价格为参考，以买卖双方约定为准。

五、律师代理购房的组织形式

借鉴国外做法，如美国代理房地产交易有过户公司，由其承担包括律师有关的业务及经纪人的业务，这种综合机构更加适合全程代理的工作。有可能产生由律师与房地产经纪混合的律师代理购房的代理机构，即以律师楼为主体承担买方委托购房业务，其中律师以提供法律服务为主，从合同洽谈、企业资质和有关法律文件的验证和签约、缴纳税费、办理产权、处理合同纠纷到取得房地产产权证明的全程法律服务；联合房地产中介组织（经纪行），由其完成由洽谈价格、监督工程进度、与开发商接洽到交楼时为客户验收等业务。同时，也可产生以房地产中介组织为主体，由律师协助提供房产代理业务的代理机构。其中也会有评估师等参与其中代理机构起专业服务功能。这是既有分工合作，又能发挥不同机构的专业特长，协同建立完善的房地产交易市场的中介机构。同时，是在政府指导下，在主管部门的领导和配合下，促进交易双方经过中立、公正的中介机构服务，促进规范、成熟的房地产市场的建立。

 

目  录

 

 

前 言

一、问题的提出

（一）  当前商品房交易的主要问题

1．     房地产买卖中问题多，产生了不少纠纷

（１）   商品房买卖“陷阱”多

（２）   开发商、销售商将已查封的商品房或未涂销的抵押房出售，欺骗购房者

（３）   目前律师行为强化了商品房销售地位的不平等

（４）   对律师收费认识不一致

（二）  规范房地产交易行为，保护购房者权益，推行购房律师代理很有必要

（三）  对律师介入房地产领域，在如何操作问题上存在分歧

１、    推动律师代理购房的大方向正确

２、    对律师代理购房的一些看法

二、对问题的基本分析

（一）   律师介入房地产交易是一个日益增加的客观事实

（二）   关于律师见证

１、    现象及问题

２、    对律师见证的基本分析

（１）   对见证的理解

（２）   购房者需求的是安全可靠的律师代理服务

（三）   关于律师代理

１、    律师代理的含义

２、    律师代理购房是否需要行业资格管理

３、    代理购房的律师收费问题

三、对策建议

（一）   建立律师代理制度，提高执政艺术和社会自我管理水平

（二）   衔接好行政管理与加强中介代理之间的关系

（三）   通过协会合作方式，推动律师代理购房

（四）   设立“房地产律师代理工作指导委员会”

第一种方案

第二种方案

（五）   律师代理购房的组织形式

 

[附录]

一、香港律师制度值得借鉴

（一）   香港实行律师代理房地产登记制度

（二）   香港律师如何参与房地产买卖

（三）   香港律师两个方面的工作

（四）   在香港购房，全部律师费用统一由买方支付

（五）   香港律师代理购房的职能

（六）   关于律师的收费

（七）   借鉴香港做法的思考

二、西方房地产有关做法

（一）   专家代劳签约

（二）   房地产经纪业发达　要求严格

（三）   经纪人的佣金计算

（四）   不动产过户参与者及其活动

转自：转载    （浏览 765 次）2007-05-13 23:07:00   加入我的网摘