公摊面积有“猫腻”法院判赔
拥有一套房子”，是不少国人一辈子的梦想，为了实现这个梦想，大多数人需要把毕生的积蓄拿出来。然而，在当今购房市场上，对购房人来说，买房的过程是很复杂的，不仅需要金钱，更需要具备基本的法律常识，以免遭遇到一些不法开发商设置的种种陷阱，例如：公摊面积有“猫腻”……
案情：
2006年，林先生购买了一套三居室的房屋，按照合同约定，建筑面积为120平方米，其中套内面积100平方米，公摊面积为20平方米。然而，当林先生去领房产证，看到房产证上面的房屋面积时，才发现虽然房屋套内面积仍然是100平方米，可是家门外的公摊面积却有10平方米的面积不翼而飞了。也就是说，在自己所支付的购房款中有10平方米的钱被开发商“偷”掉了。这个事实实在让林先生无法接受，于是，他拿着当初的认购书副本及购房合同，抱着必胜的信念找到开发商要求补足面积或赔偿损失。然而，开发商的态度却让他大吃一惊：“合同中没有室外公摊面积的相关赔偿约定条款，不赔！”
开发商给出的理由是：在双方签订的《购房合同》中，有“面积差额以套内面积计价”这样一项条款，这一条款仅仅约定房屋套内面积不足方予以补偿，而在合同中，关于公摊面积不足的问题并没有约定任何补偿。而林先生所购买的房屋“缩水”的是室外公摊面积，套内面积没有误差，因此，林先生要求赔偿的要求是无理的，将得不到一分钱的赔偿。在双方协商无果的情况下，林先生向当地法院提起了诉讼。
法院审理认为，我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中对面积误差的处理作出了明确的规定，即“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。而不论是房屋内的套内面积，还是房屋外的公摊面积存在误差，都应该按照这项《解释》予以处理。最终，法院裁决由于林先生所购买的房屋的公摊面积所存在10平方米的误差，这个误差已经达到了房屋总面积120平方米的8.3%，故开发商在将3.6平方米购房款和相应利息返还给林先生的基础上，还必须将剩余的6.4平方米的购房款双倍赔偿给林先生。
点评：
本案中，开发商认为自己最占理的一点便是：在与林先生签定的合同中仅约定套内面积不足方予补偿，而并没有约定对公摊面积误差也同样予以补偿。一目了然，这种想法显然存在严重的问题。根据常理，公摊面积的成本肯定是计算在房款内的。也就是说，业主在购买房产时，已经就公摊面积付出了相应的价款，因此，不论是套内面积，还是公摊面积，只要出现误差，开发商就理应按照法律的规定退还多收的价款，误差较大的还必须承担双倍赔偿的责任。
值得注意的是，像林先生这样的遭遇在广大购房者中并不算少数，而且这个问题有越来越严重的趋势。开发商领取《预售许可证》之前，公摊面积的预测算仅仅是在建房过程中由相关预测算单位依据开发商报送的图纸及其他批准文件进行的，这样的测算结果与实地测量很容易产生重大误差。同时，业主签订购房合同时虽然明确了公摊面积的大小，但在房管部门核发的房产证中这个面积却往往会比购房合同载明的少。面对这个问题，业主们往往根本得不到任何的经济补偿。诸如此类这种开发商利用监管漏洞进行“偷面积”的情况，在我国某些地方的房地产市场中已经屡见不鲜。
笔者认为，不法开发商“偷公摊面积”问题的日趋严重对房屋建造过程中的各方监管主体提出了新的要求。首先，从面积测算上说，由于业主很难接触到房屋设计的原始图纸，对建造过程中开发商的“猫腻”便无发现的可能，等到收房时再发现问题，往往为时已晚。这就要求相关监管部门，在面积预测算的环节上严格把关，尽可能做到实地测算。其次，工程监理部门在此中应该发挥更大的作用，不仅对施工公益进行严格考核，更要对其是否严格按照图纸所规定的面积进行施工予以把关。最后，在房屋验收环节上，也应按照原始图纸进行实地测量，如果公摊面积“缩水”超过国家规定所允许的范围，则不通过最后的房屋验收。就笔者了解，现行的面积审核方式大多只会在房产证上进行面积标明，也仅仅是告诉房主可能损失多少面积，并没有对面积不足的行为进行惩治。同时，对于像林先生这种已经将问题暴露出来的楼盘项目，相关管理部门也应在事件处理过程中予以适当地介入，且应该由具有权威性的管理部门，根据房产建筑相关规定进行评估，测算出每套房产具体分摊了多少公共面积，由此算出开发商多收的款项，作为购房者索赔或者起诉的依据。
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