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小鸡jimmy

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主题：[转帖]一道争论了一年的民法问题

第 1 楼

甲有房屋，乙承租。经出租人甲同意后乙又将房屋转租给丙。甲与乙，乙与丙的租赁合同均合法有效。

在甲与乙合同的租期内，房屋出租人甲委托拍卖行出卖此房（未在出卖前合理期间内通知乙购买）。次承租人丙在竟买中与甲成交，办理了房屋过户手续，变更产权登记。

现丙诉求法院，要求乙退还从其买受房屋之日起至其与乙租赁合同到期之日止，丙已交的租金及相关费用。并主张乙与丙的合同效力终止。
其代理律师认为：丙的所有权和租赁权发生混同，乙要求给付租金的基础丧失。

乙辩称，甲卖房没有告知乙，转让房屋的行为无效。
其代理律师认为：“买卖不破租赁”，乙与丙的租赁合同继续有效。

现在请教依法应支持谁的主张，为什么？
买卖不破租赁是否适用与转租的情况？
在转租的情形下，承租人和次承租人的悠闲购买权谁更优先？
乙丧失转租的可得利益可以由谁来赔偿？

郑重声明：本文版权归小鸡jimmy 和『好律师网』共同所有，未经同意，请勿转载!

2007-03-10 22:06

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小鸡jimmy

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法律学徒

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来自：广东

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第 2 楼

好问题奉献给法学吧。希望热爱法学的朋友回答，大家不用害怕说错，错了也不丢人。讨论的目的就是要取人之长，补己之短。欢迎研讨，不惧争辩。

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2007-03-10 22:08

bighead

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第 3 楼

我个人认为法院应当追加甲为第三方，因为乙之所以能将房屋转租给丙，是基于甲将房子先租于乙为前提，而现在将房屋卖出的也是甲，甲的行为是导致这场纠纷的导火线。
如果我是审判员，我会驳回丙的诉讼请求。还是那句话“买卖不破租赁”，这里的租赁在本案当中应当适用于甲与乙的租赁关系，只要在合同期内无论甲将房屋卖给谁，合同依然有效，也就是说乙是受“买卖不破租赁”这条法律保护的一方，甲乙之间的合同依然有效，而丙与乙的租赁是基于上一层租赁关系而产生，只要乙仍然有出租的权利，他收取租金的权利就应当得到法律的保护。丙虽然已经得到了房屋的所有权，但是所有权产生在承租关系之后，只要承租关系还合法存在，就应当交付租金。

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2007-03-11 21:15