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【文章标题】房地产证券化经营的律师业务思考
【文章来源】转载
【文章作者】搜可的文章列表
【发布日期】2004年06月16日

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房地产证券化经营的律师业务思考

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所谓房地产证券化经营，是指将房地产的投资转化为证券形式，是变物权为有价证券化的股权和债权的投资行为。
1、关于房地产证券化
房地产证券化作为金融创新的产物，目前已成为国际金融发展的潮流。尽管如此，房地产证券化经营对大多数国家来说仍是一个全新的课题。对当今中国来说，房地产证券化经营无论在理论还是实践方面更都是一块未经开发的处女地。根据国外发展的经验推论，谁首先进入这一领域，并作出勇敢尝试，谁就有可能取得丰硕的回报，这也正是我所积极进行探索的原因所在。
房地产证券化主要包括房地产投资信托和房地产抵押债权证券化两种形式。
房地产投资信托是房地产证券化的典型形式。美国法律对房地产投资信托有严格规定，主要包括：（1）须有专家或委托人经营；（2）采用股票或受益凭证形式，可上市交易；（3）财务公开；（4）75%以上的资产必须是房地产；（5）75%以上的权益源于与房地产有关的经营投资；（6）必须将95%的税后收益分配给投资者。我所现在重点研究的正是房地产投资信托类之房地产证券化。
2、在我国实行房地产证券化的框架性思路
事实上，我国到目前为止对房地产证券化未作出法律上的相关规定。现阶段进行房地产证券化探索，主要适用我国新施行的《中华人民共和国信托法》以及《证券法》等法律法规。
具体的框架性思路大致为：（1）寻找一个具有利用潜力的房地产项目（目标项目）；（2）将资金委托给信托投资公司，用于收购该房地产项目（3）由信托投资公司设立目标项目公司，对目标项目进行开发；（4）开发至一定规模，对该目标项目划分一定比例的股权，对外转让，实现即定获利目标。
对上述框架性思路有几点说明和注意点：（1）我们用信托的形式规避一些法律障碍，如证券发行、资金募集等；（2）考虑到我国税制没有鼓励房地产证券化的相关优惠规定，故在设计本框架性思路时尽可能减轻税赋的负担；（3）上述框架性思路具体操作时将涉及到一个复杂的系统性法律工程，包括但不限于：目标项目选择的可行性报告；信托委托合同；目标项目收购合同；工程建筑合同；项目采购合同；股权转让合同等等。律师业务将包含在整个房地产证券化经营操作的始终及各个环节，缺一不可，这对律师水平有极大的要求，我们专门对此进行研究，其中不乏长期从事房产案件及金融案件操作的资深律师，并已与有兴趣从事该项投资的企业进行了一些有益的合作。
我们坚信：随着房地产证券化经营概念在我国的逐步推广和深入，将会引起越来越多的企业的兴趣，到那时，我们的研究价值将会得到明显的体现，也将开辟出一片新的律师服务领域。

房地产证券化经营的律师业务思考

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