|
|
|
|
【文章标题】某甲房屋买卖纠纷案（上诉）
【文章来源】转载
【文章作者】搜可 的文章列表
【发布日期】2003年12月05日 |
|
|
|
|
某甲房屋买卖纠纷案（上诉）
好律师网 http://www.haolawyer.com/
一、案情介绍
某甲（本案一审原告，二审上诉人）于1994年12月28日购得某市某小区一处房产，建筑面积139.27平方米房屋，房价为38万元。2001年初，某甲有意出让该房，同年3月，经人介绍认识某丙（本案一审第二被告，二审第二被上诉人），某丙称可帮忙卖房，某甲同意，并给某丙只有某甲签名的空白合同书与房产证、结婚证书，条件是出价超高越好。随后某丙告知某甲房屋卖得27万元，原告信以为真。事后，某甲与某乙（一家房产中介公司，本案一审第一被告，二审第一被上诉人）办理了委托卖房手续。在各方明知并共同参与的情况下，某乙于2002年2月20日将房子以某甲的名义卖于另一买受人某丁夫妻，房价为35万，未经某甲同意，某乙直接将房款交给某丙。
一审判决
本案第一被告（二审第一被上诉人）辩称， 第二被告委托公司出售房子，出示了其与原告的房屋转让合同一份，并提供了所有的买卖资料，遂接受委托并于2002年2月20日将房屋出卖。
本案第二被告（二审第二被上诉人）辩称，原告诉称不实，与原告没有委托代理关系。
原告与二被告分别向法庭提供了相应证据材料。
第一被告出具的主要证据如下：
1、某甲与某丙2001年6月28日签订的房屋转让合同一份（复印件，没有提供原件，据某甲所述是某丙仿造的，理由是某甲曾经给了某丙几份签了名的空白合同，根本没有与之签房屋转让合同，合同里也没有某甲之妻的签名与盖章）。
2、某丙出售房子的委托书。
第二被告出具的主要证据如下：
1、某甲与某丙2001年6月28日签订的房屋转让合同一份。证明某丙享有自由转让房屋的权利。
2、支付房款收条一张。
法院认定：某甲与某丙于2001年6月28日签订的房屋转让合同有效，即某甲交付了材料，某丙付清了房价款，并履行了业主义务（即入住的期日内付的水电费与物管费）；某甲按某丙的要求以卖方的名义与买受人签订合同是一种协助义务。
在某丙出具的2001年6月28日房屋转让合同里，有一条款是某甲有协助办理有关手续的义务。
二、提出问题
1、本案某甲没有经过其妻（房屋共有人）同意，某甲与某丙的房屋转让合同有效吗？
2、某甲的行为是否属于无权代理？其效力对某丙最终是否有效？
3、该房屋某丙是否享有产权？
4、某丙委托某乙出售房屋的行为有效吗？
5、某乙和某甲存在委托关系吗？
6、某丙的转让行为属于代理行为还是自卖行为？
7、某乙未经某甲同意直接把房款交于某丙的行为合法吗？
8、某丙收取房款有法律依据吗？
三、本案焦点
1、没有经过某甲之妻（房屋共有人）的同意，某甲与某丙的房屋转让合同是否有效
2、某乙和某甲是否存在委托关系
3、某丙收取房款是不是属于不当得利
四、法律分析及上诉意见
法律分析
（一）本案是上诉案子，有一审判决做后盾，想完全推翻并不是件很容易的事，在一审认定某甲与某丙于2001年6月28日签订的房屋转让合同有效的前提（至少一审认为该合同已经具备形式要件），我们如果提出以夫妻共同财产的一方不知情并不同意转让为理由而认定该合同无效的话，对方很可能以夫妻之间的表见代理为由反驳我们。据此，答辩如下：
1、本案某甲与某丙有委托关系，自某甲口头上委托某丙将房子出卖，并将签了名的空白合同与相关材料交于某丙，该委托关系事实上已经存在，作为某甲个人可以将自己拥有的房子委托他人出卖，也可以委托中介出卖，在形式上可以是口头的，也是可以是书面的，根据合同法之规定该委托关系是合法的。但某丙认为就某甲之房子，他们不存在委托代理关系，而是买卖关系，并出具了一份没有某甲之妻的签名盖章的房屋转让合同书。夫妻财产属于共同共有，只要共同共有关系存在，共有人就不能划分自己对财产的份额，只有在共有关系消灭，对共有财产进行分割时，才能确定各个共有人应得的份额。一方未经他（她）方授权或者无约定之义务，为其利益对其财产进行管理，适用无因管理原则。夫妻之间的相互扶养、相互帮助的义务，主要指夫妻之间日常生活的照顾及精神层面慰藉，如果一方对其个人财产管理权可以被他人行使的话，法律又何必将夫妻财产分得这么清楚？实践中又如何体现对善意第三人利益的保护？答案显然是否定。在此，我们必须坚信一点——权利主体是其本人利益的最佳判断者，法律不必也不能为体作出利益判断。一方未经他（她）方同意擅自处分其财产而得利，应当返还不当得利，恶意的，应赔偿另一方遭受的财产减损。
2、某甲与某丙的房屋转让行为不能构成表见代理。所谓表见代理，《合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”这种代理行为即为表见代理行为。表见代理制度所遵循的并不是民商法中违法即无效的一般准则，而是为了保护善意相对人的利益，通过对善意相对人利益的保护，促进市场商业活动的安全、效率和秩序，是一种效率重于公平的原则。本案中，某甲的房子属于夫妻共同财产，就当某甲事实上处分了该房屋，但某甲不经妻子的同意而擅自将房子转让的行为在法律上是明文禁止的，对于某丙来说，在明知某甲的房子有共有权人的情况下还受让某甲之房屋，并且也没有要求某甲或其妻确认，该行为已经损害了纪妻的合法权益，在法律上属于恶意买卖行为，不应该受法律保护，除非有纪妻事后及时的书面追认。表见代理仍为一种广义的无权代理，根据我国《民法通则》的规定，如被代理人不明示默示追认，代理行为无效。本案中，某甲之妻就否认了这种代理。在表见代理中善意第三人有催告权与撤回权，某丙也没有行使该权利。况且，本案某甲根本就没与某丙达成买卖房屋的共同合意。
（二）、基于某丙认定的先前买卖关系，某丙认定自己有权自由转让房屋，并有权委托中介公司，自己才是合法的委托人。某甲根据与某乙的委托书而认定自己才是委托人，某丙会提出之所以会这么做完全是基于某甲有协助义务。对此我们答辩如下：
1、基于先前某甲的委托行为，某丙为完成委托，应该在通知某甲的情况下再转委托某乙，但本案中某丙并没有通知某甲，也没有事后及时告知某甲将房屋转委托某乙事宜。某丙的行为已经违背了《合同法》第399－401条的规定，某丙与某乙的行为不直接约束原委托人某甲。
2、既然某丙与某甲只是委托关系，而不是买卖关系，房屋的所有权还是属于某甲，而不是某丙，他根本没有权利以自己的名义与第三人订立买卖合同，即使订了合同也只是侵权行为。所以他就制造一个假象，即以协助义务为名叫某甲以自己的出卖属于自己的房屋，幻想权利由某丙自己享受，而事实这一切在法律上都是站不住脚的，却是空忙一场。如果某丙否认这是一种代理行为，那其行为已经构成侵权。
3、在本案中的其中一份证据，是委托人为某甲、纪妻张倩红、某丁、邵玉兰，受托人为某乙的授权委托书。这就说明了某乙是某甲的合法代理人，而不是某丙的代理人。在委托书里也充分说明了该房屋产权属于某甲夫妻。基于这层法律关系，根据《合同法》404条规定某乙应将取得的财产交于委托人某甲夫妻，而不是他人。否则视为未交付。那么不论某乙把房款交于谁，只要其没有对某甲履行义务，责任始终还在。
上诉意见
（一）、认定上诉人与第二被上诉人的转让合同有效，这是错误的：
其一，作为本案争议房屋的出卖，必须要由全部共有权人的同意才能转让，我国城市房地产管理法第37条第四款就是这么明确禁止的，所以在第二份转让合同中无论是委托书还是合同本身都要求由上诉人夫妻二人出面同意。但是，一审判决在已经认定后一份转让合同“其妻张倩红也盖章确认”的情况下，竟然丝毫不考虑前一份转让合同没有经过全体共有权人同意的事实，轻率下判“该转让合同应确认有效”，这种前后矛盾的明显错误实在令人惊讶。上诉人认为，这份合同违反了法律的强制性规定，是无效的。
其二，对于形式上存在的第一份转让合同，上诉人已经举证证明该份合同是签名后空白时交给第二被上诉人的，真实意思是便于向其他受让人办理手续，并非是售与第二被上诉人。因此该份合同的意思表示不真实，是无效的。但是一审判决仅以上诉人“未对合同上的签名提出质疑”，不加分析上诉人提供的相应部分的证据是否会导致意思表示不真实的结果，如此判决也是只看形式的片面判决。
其三，即使第一份转让合同有效，由于之后在上诉人和二个被上诉人同时明了的情况下，由上诉人与买受人之间签订了转让合同，完全可以认定后一份转让合同实际上解除了前一份转让合同，由此，上诉人与第二被上诉人之间的转让合同关系不复存在。那么委托第一被上诉人的必然是上诉人。
其四，一审判决认定的第二被上诉人“已履行业主义务”一说，既没有证据，也不能作为合同有效的依据。一审判决在证据认定部分已经否定了第二被上诉人提供的证据四、五、六，没有证据再得出“已履行业主义务”的结论，况且履行义务也并不等于当然取得业主权利。因此依据上述并不存在的事实作为合同有效的依据，显然是错误的。
（二）、没有认定上诉人与被上诉人之间存在委托合同关系，这是错误的：
1、上诉人与第二被上诉人之间的所谓转让合同并不生效，上诉人房屋的转让，作为委托人的只能是上诉人，不可能是第二被上诉人；
2、上诉人在《委托书》、第二份《转让合同》上的签章，明确地表明了上诉人与第一被上诉人之间委托合同关系的存在；
3、一审判决认定的“原告按照某丙的要求以卖方的名义与买受人签订合同”所谓事实，完全是错误的主观臆断，难道这种行为属于“协助办理”的范畴。试想一下，如果某丙确实是合法买受人，那么上诉人的合法义务只有协助办理房屋所有权证至某丙名下的义务。况且，在第一份转让合同中没有明确约定要把这种逃税的违法行为作为协助的内容。因此，一审判决断定上诉人的上述行为属于协助义务，既没有事实依据，也是违法的错误断定。不能依据这一断定来否定“上诉人是委托人”这一事实。
4、即便如第一被上诉人所称，开始是接受某丙的委托，但是由于其后当事人之间又实施了上诉人夫妻的《委托书》和第二份转让合同，就应当据此认定是一种变更，是对于同样委托内容（委托第一被上诉人出卖房屋）的委托人的变更。这样也应当认定是上诉人（而不是某丙）与第一被上诉人建立了委托合同关系。
因此，上诉人与第一被上诉人之间建立了委托合同关系。由此，作为委托人，收取房价款就是上诉人的权利。第一被上诉人将房价款交付给第二被上诉人而不交付给上诉人的行为就是违约行为，理应承担责任；而第二被上诉人收取款项就当然是一种不当得利。一审判决驳回上诉人的诉讼请求是完全错误的。
上篇文章 | 下篇文章
|
| 某甲房屋买卖纠纷案（上诉） |
免责申明：
本站的宗旨是普及法律知识，免费为网友提供法律服务；
本站部分内容来自互联网，如果侵犯了您的权益或版权，请来信告诉我们，我们将立即删除改正；如果大家有好的文章，请积极投稿，谢谢。
特别注意：本站所提供的论文，文章，如需使用，请与原作者联系，版权归原作者所有。
敬请注意：如需复制本文，请务必登陆本站，否则不能正常使用。 |
|
|
