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【文章标题】律师代买二手房
【文章来源】转载
【文章作者】朱寿全的文章列表
【发布日期】2003年12月02日

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律师代买二手房

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□律师介入二手房交易的必要性

　　目前，进入二手房交易流通市场的房源比较复杂，包括售后商品房、售后公房、私房等多种类型，而相关的法律、法规、政策数量庞大，这对于购买二手房的广大购房者来说，是“一头雾水”。另外，某些房地产中介公司操作不规范，一旦发生纠纷又推诿责任，致使购房者利益受损。因此，律师为购房者代买二手房的必要性是显而易见的：降低买受方的风险性。

□律师介入二手房交易的工作

　　律师的主要工作是：对出卖方的交易资格进行核实、确认，代理买受方核查房产权属文件；审查合同，保证合同的公正性，保障买受方的合法权益。具体审核以下内容：
　　1、出卖方是否为房屋合法产权人，产权性质，已购公房是成本价还是标准价购买的；
　　2、出卖方是否拥有处分房屋的权利，包括其是否还有其他共有人，其是否与住房单位有产权份额划分等；
　　3、房屋是否已被出租、抵押、转让、赠与、出卖给他人或改变房屋使用性质而使本转让行为无效；
　　4、房屋是否存在欠缴房改售房价款情形，必要时取得原售房单位同意售房的书面意见；
　　5、出卖方是否有欠缴物业管理、水电煤暖气等应缴费用之情形；
　　6、房屋是否被查封，房屋所在地区是否将被拆迁；
　　7、起草、谈判、修订房屋买卖合同及相关补充协议、附件等；
　　8、交接时，审查房屋实际状况是否符合房屋买卖合同的承诺条件。

□产权证的审查：

　　审查时，以下几方面应注意：
　　1、以优惠价购买的公房出售时要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以标准价购买的。所以，购房者要确认这样产权的房子是否已经按成本价补足费用了。按相关规定，以优惠价购得的房改房上市时，应该先补足标准价和成本价之间6%的差价。
　　2、军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许单位职工向外人出售房屋。至于中央机构在京的公房能否上市，目前还没有相关政策出台。
　　3、远郊区县的乡产权房子不能上市交易。乡产权房子需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体的变为国有的，才能在二级市场交易。如果是县城的房子，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以交易。
　　4、1998年以后颁发的产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所标注的字体、字样、字号都有统一标准。红色塑料皮的房屋产权证基本是1998年以前取得的，而大多数《房地产所有权证》均为1998年以后颁发的，其封皮及内页颜色、尺寸、材质和所标注的字体、字样、字号都有统一标准和格式。

□二手房买卖合同的主要条款：

　　以下条款是必备的：
　　1、基本情况：买卖双方的姓名、住所、联系方法；
　　2、房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售；
　　3、价款及其支付方式、期限：写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件；
　　4、交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；
　　5、违约责任：明确违约责任，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，争议的解决（仲裁、诉讼等）；
　　6、合同生效、中止、终止条款；
　　7、变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

□二手房买卖所涉税费

购房者要向房地产交易管理部门缴纳：
按房价的3%缴纳土地出让金；
房价的1.5%缴纳契税（120平方米以下）；
按房价的0.05%缴纳印花税。
此外，还有测绘费30元，工本费15元，产权登记费（每建筑平方米0.3元）。
购房者缴纳土地出让金后，还要在房地局签订《土地使用权出让合同》。

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