第一环节： 房源收集

　收集途径：
　专业的房地产网站
　报纸媒体
　中介公司

* 当你未找到合适的房源,还可以去搜房交易网求购二手房登记,发布你的二手房求购信息 ，也可以进入二手房论坛交流购房意向。
* 到中介公司查找房源信息具有有效的工商局颁发的营业执照，北京房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书，规模大．声誉较好的中介就成为首选。

第二环节：确认权属状况

第一步：
要求卖方提供合法的证件

包括产权证书、身份证件、资格证书以及其他证件。

产权证书是指“房屋所有权证”和”土地使用权证”。
身份证件是指身份证和户口簿。
资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。
例如商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。
其他证件是指出租房产。要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明。

第二步：
向有关房地产管理部门查验所购房地产产权的来源

查阅的内容：
1、是否为共有财产
2、该宗交易的档案
3、登记日期
4、成交价格
5、其他资料

1、房主是谁　假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；
2、档案文号　即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该文件副本；
3、登记日期　此日期为该项交易的签订日期；
4、成交价格　该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；
5、其他资料　包括平面图．税费交纳证明。

第三步：
查验房屋有无债务负担

抵押贷款的合同、租约、贷款额和偿还额度、利息，所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。

房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实；
至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明。包括抵押贷款的合同．租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额从而对该房产有更深的了解；
另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

第三环节：现场看房 　

一．考察房子的基本情况

1、查看是否有私搭私建部分

1）是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；
2）是否改动过房屋的内外部结构。如将阳台改成卧室或厨房．将一间分隔成两间；
3）阳台是否是屋主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

2、确认房屋的准确面积

1）包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；
2）产权证上一般标明的是建筑面积；
3）最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓地毯面积。

3、观察房屋的内部结构

1）户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点； 2）管线是否大多或者走线不合理； 3）天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

4、了解装修的状况

1）原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉； 2）了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

5、查验物业管理的水平

1）水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户； 2）观察电梯的品牌、速度及管理方式、观察公共楼道的整洁程度及布局； 3）小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心； 4）小区绿化工作如何．物业管理公司提供哪些服务。

6、了解往后居住的费用

1）水、电、煤、暖的价格； 2）物业管理费的收取标准；
3）车位的费用。

二、考核房屋的市政配套设施

1）观察水的质量、水压； 2）电视接收的清晰度； 3）确认房子的供电容量避免出现夏天开不了空调的现象； 4）观察户内外电线是否有老化的现象； 5）电话线的接通惰况，是普通电话线还是ISDN电话线； 6）煤气的接通情况。是否已经换用天然气； 7）小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器： 8）冬天暖气的供应以及费用的收取、暖气片数够不够．暖气温度够不够。

三、了解房屋的历史与邻居

1、追溯旧房的历史 1）哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限； 2）哪些人住过，什么背景，何种用途； 3）是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案； 4）是否欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。
2、了解邻居的组合 1）好邻居会让你生活愉快。在不同的时间在社区内看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会层次； 2）拜访上、下、左、右的邻居了解他们在此居住是否顺心；

第四环节 谈判签约

1、商谈价格、交接时间和设备、搬迁、过户费用等问题

2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理行处。等过户完成后，再将房款转人卖方的账户。

3、双方签订房屋买卖合同
　　如由中介代理，则由中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。一般代理费由买方缴纳，也有分别向买卖双方同时收取的。

买卖合同主要条款

1、基本情况要列出：买卖双方的姓名、住所、联系方法；
2、要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局．装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售；
3、涉及价款的问题：在合同中，写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件；
4、写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；
5、违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付。产生纠纷协商不成时如何解决争议（仲裁、诉讼等）；
6、写明合同生效、中止、终止或解除条款；
7、在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。

第五环节：办理过户手续和缴纳相关费用

　签订了买卖合同并且付清房款后，交易双方即可携带有关证件资料办理交易手续。须到房屋坐落区．县房地产交易管理部门办理。交易管理部门经过现场查勘等程序，确定产权无纠纷后办理产权转移手续，买卖双方缴纳相关税费，在30日内核发房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。

涉及的税费

1、交易手续费：80元。
2、合同印花税：按房屋实际成交金额O.05％缴纳（如成交价50万元，则需交250元印花税）。
3、契税：按照房屋实际成交金额的1.5％计算、可由买卖双方约定由一方承担。在实际操作过程中一般由买方承担但不排除卖方承担的可能性。
4、中介费：按照房屋实际成交金额的 1.5％一3％计收（自己办理没有此项费用）。
5、测绘费：二手房商品房只需交30元手续费。
6、其他相关费用：如果牵扯到房屋评估、咨询等，还要收取评估费、咨询费等根据具体情况确定收费标准。（二手房商品房不需评估费）

二手房交易的当事人双方需提供的材料

卖方需提供的材料:
1、身份证或授权委托书、代理身份证明。
2、原房地产产权证或房屋所有权证、国有土地使用证明。
3、原契税完税证明。
4、原购房发票（复印件）、原购房合同、由房屋土地测绘部门提供的房屋勘丈表、房屋平面图和房屋地籍图。
5、房屋买卖合同(示例)。

买方需提供的材料:
1．当事人身份证件、授权委托书、代理人身份证明、当事人的私章。
2．房屋买卖合同(示例)
3、付款的凭证。如果卖房人同意，在未付清价款的情形下办理产权证，则应附有卖房人的证明。
4、如果房屋转让后改变为商业、旅游、娱乐、金融、服务业等用途的，则须提供补办土地使用权出让合同及缴纳土地使用权出让金收据（复印件）。
5．其他有关的文件。